Co można budować na działkach ROD? Przepisy a rzeczywistość
17 kwietnia 2025, godz. 08:05
Rodzinne Ogrody Działkowe (ROD) od lat stanowią miejsce wypoczynku, rekreacji i uprawy roślin dla wielu Polaków. Wraz z rosnącym zainteresowaniem działkami, pojawiają się pytania dotyczące możliwości budowlanych na ich terenie. Jakie obiekty można legalnie postawić? Jakie są ograniczenia? Czy istnieje ryzyko likwidacji ROD pod inwestycje deweloperskie? Skupiamy się nie tylko na przepisach, ale i praktyce związanej z budową na działkach ROD. Bo jedno z drugim nie zawsze idzie w parze...
- Podstawowe zasady budowy na działkach ROD
- Dopuszczalne obiekty na działce ROD
- Ograniczenia i zakazy
- Samowola budowlana i jej konsekwencje
- Likwidacja ROD a inwestycje deweloperskie
- Najważniejsze fakty
Podstawowe zasady budowy na działkach ROD
Formalnie to altana, ale w rzeczywistości często jest domkiem - letniskowym, a nawet całorocznym.
Do powierzchni zabudowy nie wlicza się tarasu, werandy lub ganku, o ile ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 m². Budowa takiej altany nie wymaga pozwolenia na budowę ani zgłoszenia do organu administracji architektoniczno-budowlanej. Jednakże działkowiec powinien powiadomić na piśmie zarząd ROD o zamiarze budowy, załączając rysunek uwzględniający powierzchnię zabudowy, wysokość oraz usytuowanie względem granic działki.
Dopuszczalne obiekty na działce ROD
Oprócz altany, na działce ROD można postawić:
- Szklarnię o powierzchni do 25 m² i wysokości do 3 m.
- Tunel foliowy, którego powierzchnia nie przekracza 20% powierzchni działki i wysokości do 3 m.
- Studnię, sieć wodociągową, kanalizacyjną i elektryczną.
- Zbiorniki wodne (basen, brodzik, oczko wodne).
- Bezodpływowe zbiorniki na nieczystości ciekłe.
- Pergole, trejaże, murki kwiatowe, ogródki skalne, kąciki wypoczynkowe.
- Piaskownice, huśtawki i inne urządzenia rekreacyjne.
Wszystkie te obiekty powinny być zgodne z regulaminem ROD oraz przepisami prawa budowlanego.
Katalog.trojmiasto.pl – mała architektura
-
Gdańsk, Bieszkowicka 57
-
Gdańsk, Warneńska 2
-
Gdańsk, al. Grunwaldzka 211
-
Gdynia, Starkowa Huta 5 A
-
Gdańsk, Antoniego Słonimskiego
Ograniczenia i zakazy
Na działkach ROD obowiązują również pewne zakazy:
- Nie można zamieszkiwać na stałe w altanie ani prowadzić działalności gospodarczej.
- Nie wolno budować altan przekraczających dopuszczalne wymiary.
- Zabronione jest rozpalanie ognisk oraz spalanie odpadów i resztek roślinnych, choć można grillować.
- Nie można postawić uli ani uprawiać wyłącznie jednej rośliny, np. ziemniaków.
Naruszenie tych zasad może skutkować sankcjami ze strony zarządu ROD, włącznie z wypowiedzeniem umowy dzierżawy działki.
Samowola budowlana i jej konsekwencje
Budowa obiektów niezgodnych z przepisami, np. domków o powierzchni większej niż 35 m², może zostać uznana za samowolę budowlaną. W takim przypadku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego może nakazać rozbiórkę obiektu.
Legalizacja samowoli budowlanej na działkach ROD jest utrudniona. Uproszczone postępowanie legalizacyjne, przewidziane dla obiektów wybudowanych co najmniej 20 lat temu, nie ma zastosowania do obiektów na działkach ROD. Dodatkowo, zarząd ROD może wypowiedzieć umowę dzierżawy działki w przypadku stwierdzenia samowoli budowlanej. W praktyce rzadko się to jednak zdarza. Podobnie jak pretensje do tych, którzy mieszkają na działce poza sezonem - to korzyść dla pozostałych działkowców, bo dzięki temu inne działki są przypilnowane i lepiej chronione przed kradzieżami czy dewastacjami.
Działka rekreacyjna - czym jest, oferty, regulacje prawne
Likwidacja ROD a inwestycje deweloperskie
W ostatnich latach pojawiły się obawy o możliwość likwidacji ROD w związku z inwestycjami deweloperskimi. Zgodnie z przepisami, likwidacja ROD jest możliwa tylko na cele publiczne, takie jak budowa dróg czy infrastruktury. W przypadku likwidacji, działkowcom przysługuje odszkodowanie za nasadzenia i obiekty znajdujące się na działce. Jednakże nowe przepisy planistyczne, które mają wejść w życie do końca 2025 roku, budzą niepokój wśród działkowców. Gminy mają obowiązek sporządzenia planów ogólnych, które mogą nie uwzględniać ogrodów działkowych w swoich strefach planistycznych, co może otworzyć drogę do ich likwidacji.
Najważniejsze fakty
Budowa obiektów na działkach ROD jest ściśle regulowana przepisami ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych oraz Prawa budowlanego. Mimo że wiele osób traktuje swoją działkę jako "drugi dom", warto pamiętać, że ROD-y nie są przeznaczone do stałego zamieszkania ani do stawiania całorocznych domków letniskowych z mediami i podpiwniczeniem.
Altany i inne dopuszczalne obiekty mają służyć rekreacji, odpoczynkowi i wsparciu upraw ogrodniczych. Zgodność z przepisami nie tylko chroni działkowca przed sankcjami, ale też pomaga zachować charakter i funkcję ogrodów, które przez dekady były przestrzenią międzypokoleniową - miejscem zarówno dla seniorów, jak i młodych rodzin z dziećmi.
W praktyce jednak bywa różnie. W wielu ogrodach można znaleźć domki z instalacjami elektrycznymi, łazienkami, murowanymi kominami, a nawet centralnym ogrzewaniem. Takie obiekty, choć często budowane z myślą o rodzinnych wakacjach czy weekendach, formalnie przekraczają dopuszczalne normy i mogą zostać uznane za samowolę budowlaną. Niektóre z nich są tolerowane przez zarządy ROD, szczególnie jeśli nie wpływają negatywnie na funkcjonowanie ogrodu i nie powodują konfliktów z sąsiadami. Wciąż jednak niosą ryzyko - m.in. w razie zgłoszenia do nadzoru budowlanego czy zmiany zarządu.
Działkowcy powinni więc zachować ostrożność, a przed inwestycją w jakikolwiek większy obiekt upewnić się, czy nie łamią przepisów. Dobrym zwyczajem jest także utrzymywanie kontaktu z zarządem ogrodu i konsultowanie planowanych działań.
Najczęściej zadawane pytania
Czy budowa altany na działce ROD wymaga pozwolenia na budowę?
Budowa altany o powierzchni do 35 m² i wysokości do 5 m (dach stromy) lub 4 m (dach płaski) nie wymaga pozwolenia na budowę ani zgłoszenia do organu administracji architektoniczno-budowlanej, ale wymaga powiadomienia zarządu ROD.
Czy istnieje ryzyko likwidacji ROD pod inwestycje deweloperskie?
Likwidacja ROD jest możliwa tylko na cele publiczne, takie jak budowa dróg. Nowe przepisy planistyczne mogą jednak nie uwzględniać ogrodów działkowych, co budzi obawy o ich przyszłość.
Jakie obiekty można legalnie postawić na działce ROD?
Na działce ROD można postawić altanę o powierzchni do 35 m², szklarnię do 25 m², tunel foliowy, studnię, sieć wodociągową, kanalizacyjną i elektryczną, zbiorniki wodne, bezodpływowe zbiorniki na nieczystości, pergole, trejaże, murki kwiatowe, piaskownice, huśtawki i inne urządzenia rekreacyjne.
Jakie są konsekwencje samowoli budowlanej na działkach ROD?
Samowola budowlana może skutkować nakazem rozbiórki przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego oraz wypowiedzeniem umowy dzierżawy działki przez zarząd ROD.
Jakie są ograniczenia dotyczące budowy na działkach ROD?
Nie można zamieszkiwać na stałe w altanie, prowadzić działalności gospodarczej, budować altan przekraczających dopuszczalne wymiary, rozpalać ognisk, spalać odpadów, postawić uli ani uprawiać wyłącznie jednej rośliny.
Jacek Markowski
Zobacz także
Kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego? 7 rzeczy, które...
22 maja 2025
(4 opinie)
O co pytać przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym? Te...
21 maja 2025
(16 opinii)
Opinie wybrane
-
2025-04-17 08:36
(1)
Odkąd ceny za M2 w miastach wojewódzkich osiągnęły astronomiczny poziom, bardzo często obserwuje szczucie opinii publicznej na działki ROD. Przecież "blokują" rozwój miasta, "zajmują" atrakcyjne tereny, itd. Straszny zbieg okoliczności ...
"Blokują" co najwyżej tereny pod kolejne betonowe dżungle tak zwanych "apartamanetow"Odkąd ceny za M2 w miastach wojewódzkich osiągnęły astronomiczny poziom, bardzo często obserwuje szczucie opinii publicznej na działki ROD. Przecież "blokują" rozwój miasta, "zajmują" atrakcyjne tereny, itd. Straszny zbieg okoliczności ...
"Blokują" co najwyżej tereny pod kolejne betonowe dżungle tak zwanych "apartamanetow" inwestycyjnych. Żeby jeszcze jako tako brać pod uwagę szerokie w swoim rozmachu mieszkalnictwo dla młodych(w ramach walki z ujemnym przyrostem naturalnym i ucieczka przymuszonych ekonomicznie młodych ludzi do sąsiednich gmin), jeszcze po części byłoby to akceptowalne. Ale absolutnie nie fajny się wkręcać, żeby zaorać ostatnie enklawy zieleni pod betonowe złoto.
Sam nie mam działki ROD. Nie przypisujcie mi więc latki "Janusza". Jednak myślę, a różne chwyty inżynierii społecznej dostrzegam coraz częściej. Zaoranie wszystego pod beton bez tkanki społecznej to najgorsze co można wyrzucać Trójmiastu. W imię zysku czyjejś pazerności.
Oczywiście działki bardzo często są zaniedbane i wyglądają nieciekawie. Ale można przecież to systemowo uporządkować. Tak samo jakieś kombinowanie z mieszkaniem na dziko. Każdy eksces na terenie działek zaraz jest 5 razy nagłaśniany, z podkreśleniem wydarzenia sie na terenie ROD. Zwykle szczucie ludzi, żeby przy aplauzie gawiedzi zaorać i zabetonować zieleń.- 30 11
-
2025-04-17 18:15
Obstawiam, że i usługi tzw. farm trolli
są wykorzystywane przeciwko ogródkom działkowym a następnie sprzedajne władze miejskie wykorzystują takie fabrykowane "opinie", żeby betonować teren.
- 1 3
-
2025-04-17 11:23
(2)
Ŵszystkie działki w centrum miast albo bardzo blisko miasta blokujące rozwój powinny być zaorane i oddane miastu. Działki w miastach to straszna strata miejsca.
- 7 39
-
2025-04-18 21:42
Te działki należą do miasta, geniuszu. Poczytaj przepisy o ilości terenów zielonych (które rody stanowią), a potem błyskaj w internetach. Jak zabetonują rody, to będą musieli zainwestować w drzewka, no i teren pod nie w mieście znaleźć, zamiast się działkowcami wysługiwać.
- 1 0
-
2025-04-17 18:19
Kolejny troll od nazywania "rozwojem"
degradacji terenu, cieków wodnych i powietrza.
- 2 1
-
2025-04-17 08:29
(6)
Ogrom ludzi mieszka na działkach i nic nikt z tym nie robi. Samowola trwa w najlepsze, nie słyszałem by ktokolwiek to zgłaszał i miał problemy.
- 33 6
-
2025-04-17 08:45
No mieszka i co z tego? (5)
Komu to przeszkadza, że ktoś mieszka na działce?
- 3 11
-
2025-04-17 09:19
Mi przeszkadza. (3)
Gdzie ten ktoś robi stolec? Gdzie wylewa wodę po praniu? Gdzie wyrzuca śmieci?
- 9 3
-
2025-04-17 21:49
Tak samo jak w domu jednorodzinnym. Do szamba. (2)
Kupienie szczelnego szamba i podłączenie do niego rury z łazienki/kuchni nie jest żadnym problemem, co kilka miesięcy się wzywa beczkę która przyjeżdża i je opróżnia. A śmieci do śmietników które zawsze są (a przynajmniej powinny być) w ogrodzie działkowym. Na naszych działkach ludzie którzy mieszkają płacą więcej za śmieci (co miesiąc) a nie raz w
Kupienie szczelnego szamba i podłączenie do niego rury z łazienki/kuchni nie jest żadnym problemem, co kilka miesięcy się wzywa beczkę która przyjeżdża i je opróżnia. A śmieci do śmietników które zawsze są (a przynajmniej powinny być) w ogrodzie działkowym. Na naszych działkach ludzie którzy mieszkają płacą więcej za śmieci (co miesiąc) a nie raz w roku jak inni i jest ze wszystkim porządek. I w zimie nikt nie chodzi po działkach i nie kradnie, bo mieszkańcy pilnują sąsiednich działek i nikomu tu nie przeszkadza że tu mieszkają.
- 2 4
-
2025-04-18 21:47
Chyba na wsi (1)
W mieście domy jednorodzinne są podpięte do kanalizacji, geniuszu. Poza tym na ROD nie mają szamb, tylko odprowadzają w ziemię lub przydrożne rowy melioracyjne. Przejdź się olszynką latem, to poczujesz, gdzie ich odchody trafiają. Problem niepłacenia podatku od d nieruchomości pominę. Seoją drogą takie osiedla na ROD to tylko w Gdańsku widziałam, w
W mieście domy jednorodzinne są podpięte do kanalizacji, geniuszu. Poza tym na ROD nie mają szamb, tylko odprowadzają w ziemię lub przydrożne rowy melioracyjne. Przejdź się olszynką latem, to poczujesz, gdzie ich odchody trafiają. Problem niepłacenia podatku od d nieruchomości pominę. Seoją drogą takie osiedla na ROD to tylko w Gdańsku widziałam, w Gdyni tego nie ma z prostej przyczyny - zgodnie z przepisami zarządy odłączają wodę na okres jesienno-zimowy. W Gdańsku przepisy mają w portfelu, bo większość zarabia na wynajmie altany jako domku.
- 0 1
-
2025-04-19 15:50
Są szamba.
Tak jak na wsi - za ziemie gorszej kategorii nie płaci się podatku od gruntu- tam się jakoś nie sr*.z- 0 0
-
2025-04-17 08:57
Mi. Dura lex sed lex
- 5 3
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.
Najnowsze
Ryba nie jest wege! Zrozumcie to
22 maja 2025
(35 opinii)
Drony odpowiedzią na flotę cieni na Bałtyku
22 maja 2025
(71 opinii)