Czy mieszkanie można przekazać jako darowiznę?

W Polsce można przekazać mieszkanie w formie darowizny - i jest to jedna z najczęściej wybieranych dróg nieodpłatnego przekazania majątku w rodzinie. Trzeba jednak zrobić to w ściśle określony sposób: u notariusza, z zachowaniem formy aktu notarialnego, z późniejszym wpisem do księgi wieczystej i z dopełnieniem obowiązków wobec urzędu skarbowego. Inaczej darowizna może nie wywołać skutków prawnych, na których naprawdę zależy darczyńcy, albo okaże się droższa podatkowo, niż mogłaby być. Sprawdź jak zgodnie z przepisami przekazać mieszkanie w darowiźnie.

• Czym jest darowizna mieszkania
• Dlaczego akt notarialny jest konieczny
• Kto może podarować mieszkanie
• Komu można podarować mieszkanie
• Darowizna mieszkania a podatek
• Koszty darowizny mieszkania
• Darowizna udziału w mieszkaniu
• Spółdzielcze prawo do lokalu a darowizna
• Możliwość dodatkowych warunków w darowiźnie
• Darowizna a umowa dożywocia
• Odwołanie darowizny
• Darowizna mieszkania a zachowek
• Formalności krok po kroku
• Najważniejsze fakty

Czym jest darowizna mieszkania

Darowizna to umowa, w której jedna osoba zobowiązuje się do nieodpłatnego świadczenia na rzecz drugiej, kosztem własnego majątku. Tak stanowi Kodeks cywilny w art. 888 i następnych. Jeśli przedmiotem darowizny jest nieruchomość - a mieszkanie nią jest - wymagana jest forma aktu notarialnego. Nie wystarczy więc zwykła umowa pisemna ani ustne zapewnienie. Darowizna wywołuje skutki natychmiast, dlatego w odróżnieniu od testamentu działa za życia darczyńcy.

Darowizna, dożywocie czy testament? Co lepsze?

Dlaczego akt notarialny jest konieczny

W przypadku darowizny nieruchomości akt notarialny jest warunkiem jej ważności. Notariusz sporządza umowę, w której muszą się znaleźć m.in.:

• dokładne oznaczenie nieruchomości (adres, numer księgi wieczystej, powierzchnia, udział w gruncie),
• oświadczenie darczyńcy o przekazaniu mieszkania,
• oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny.

Bez przyjęcia darowizny przez obdarowanego umowa nie dochodzi do skutku. Na podstawie aktu notarialnego notariusz składa do sądu wieczystoksięgowego wniosek o zmianę właściciela w księdze wieczystej. Od chwili wpisu nowy właściciel jest ujawniony w rejestrze publicznym, co gwarantuje bezpieczeństwo obrotu.

Kto może podarować mieszkanie

Darowizny może dokonać właściciel mieszkania lub wszyscy współwłaściciele łącznie. Jeżeli mieszkanie stanowi wspólny majątek małżonków, do dokonania darowizny potrzebna jest zgoda obojga. Jeśli natomiast mieszkanie jest majątkiem osobistym jednego z małżonków (np. otrzymane w spadku, darowiźnie albo nabyte przed ślubem), to tylko on może nim rozporządzać - o ile udowodni, że rzeczywiście stanowi jego majątek osobisty.

Komu można podarować mieszkanie

Mieszkanie można podarować dowolnej osobie fizycznej lub prawnej - prawo nie wprowadza ograniczeń. Najczęściej darowizny dokonywane są na rzecz dzieci, wnuków, małżonka lub rodziców. W praktyce o wyborze decydują względy rodzinne i podatkowe, bo to właśnie przepisy o podatku od spadków i darowizn różnicują sytuację w zależności od stopnia pokrewieństwa.

Ojciec przepisał mieszkanie tylko jednemu dziecku - czy reszta ma prawo do zachowku?

Darowizna mieszkania a podatek

Wartość mieszkania przekazanego w darowiźnie może rodzić obowiązek zapłaty podatku od spadków i darowizn. Wysokość podatku zależy od tzw. grupy podatkowej, do której zaliczony jest obdarowany.

Najkorzystniejszą sytuację mają osoby z tzw. grupy "zerowej" - czyli najbliższa rodzina (małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie, rodzeństwo, pasierb, ojczym, macocha). Darowizna między tymi osobami jest całkowicie zwolniona z podatku, o ile obdarowany zgłosi ją w urzędzie skarbowym w ciągu 6 miesięcy od podpisania aktu notarialnego.

Zgłoszenia dokonuje się na formularzu SD-Z2. Niedopełnienie tego obowiązku powoduje utratę zwolnienia i konieczność zapłaty podatku, nawet jeśli darowizna była między najbliższymi.

Dla dalszej rodziny i osób niespokrewnionych obowiązują wyższe stawki podatkowe i niższe kwoty wolne, co w praktyce oznacza konieczność zapłaty podatku od znacznej części wartości mieszkania.

Koszty darowizny mieszkania

Choć sama darowizna jest nieodpłatna, to jej dokonanie wiąże się z kosztami:

• taksa notarialna - zależna od wartości mieszkania, z ustawowym limitem maksymalnym,
• podatek VAT od taksy notarialnej,
• opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej (200 zł),
• opłata za wypisy aktu notarialnego.

W akcie można ustalić, która ze stron ponosi te koszty - często robi to obdarowany.

Darowizna udziału w mieszkaniu

Nie trzeba przekazywać całego mieszkania. Można podarować np. połowę lub inny ułamkowy udział. To częsta praktyka, gdy rodzice chcą przekazać dzieciom część majątku, ale zachować współwłasność. Darowizna udziału również wymaga aktu notarialnego i podlega tym samym zasadom podatkowym.

Spółdzielcze prawo do lokalu a darowizna

W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu również wymagana jest forma aktu notarialnego. Takie prawo, mimo że nie jest "klasyczną" nieruchomością, traktowane jest przez prawo podatkowe i cywilne w analogiczny sposób. Przeniesienie tego prawa także wymaga zgłoszenia do urzędu skarbowego i wpisu do księgi wieczystej, jeśli została dla niego założona.

Możliwość dodatkowych warunków w darowiźnie

Darowiznę można obwarować dodatkowymi postanowieniami - np. tzw. poleceniem, które nakłada na obdarowanego obowiązek określonego działania (np. dbania o mieszkanie, opieki nad darczyńcą).

Często spotykanym rozwiązaniem jest też ustanowienie służebności mieszkania, czyli prawa darczyńcy do bezpłatnego zamieszkiwania w przekazanym lokalu do końca życia. To sposób na zabezpieczenie interesów osoby przekazującej nieruchomość.

Darowizna a umowa dożywocia

Niektórzy rozważają, czy zamiast darowizny nie lepiej zawrzeć umowę dożywocia. W tej drugiej stronie umowy w zamian za przeniesienie własności nieruchomości zobowiązują się do zapewnienia darczyńcy utrzymania i opieki do końca życia. Różnica polega więc na tym, że darowizna jest całkowicie nieodpłatna, a dożywocie - odpłatne, choć w formie świadczeń osobistych. Wybór między tymi umowami zależy od celu i sytuacji rodzinnej.

Pytanie do notariusza. Darowizna, dożywocie czy testament?

Odwołanie darowizny

Darowiznę można odwołać tylko w wyjątkowych przypadkach - gdy obdarowany dopuścił się wobec darczyńcy rażącej niewdzięczności. To pojęcie ocenia się surowo: muszą to być zachowania poważnie naganne, jak przemoc, znieważanie, porzucenie bez pomocy. Odwołanie darowizny mieszkania wymaga oświadczenia złożonego na piśmie, a w razie sporu - postępowania sądowego. To oznacza, że decyzję o przekazaniu nieruchomości warto dobrze przemyśleć, bo cofnięcie darowizny jest trudne.

Darowizna mieszkania a zachowek

Jeśli darczyńca przekaże mieszkanie jednemu z dzieci, a później umrze, pozostali spadkobiercy mogą dochodzić tzw. zachowku. W prawie spadkowym przy obliczaniu zachowku dolicza się do masy spadkowej wcześniejsze darowizny. W praktyce więc podarowanie mieszkania jednemu dziecku nie zawsze wyłącza roszczenia pozostałych. Warto to uwzględnić, planując rozporządzenie majątkiem.

Ojciec podarował dom konkubinie. Czy dzieci mogą domagać się zachowku?

Formalności krok po kroku

1. Sprawdzenie stanu prawnego mieszkania - odpis z księgi wieczystej, dokument własności.
2. Umówienie wizyty u notariusza - przygotowanie dokumentów: dowody osobiste, dokument własności, zaświadczenia o braku zaległości, w razie potrzeby zgoda współmałżonka.
3. Podpisanie aktu notarialnego - oświadczenia stron, ewentualne ustanowienie służebności lub polecenia.
4. Wniosek o wpis do księgi wieczystej - składany przez notariusza.
5. Zgłoszenie darowizny do urzędu skarbowego - w terminie 6 miesięcy od zawarcia umowy (formularz SD-Z2).

Po dokonaniu wpisu w księdze wieczystej obdarowany staje się pełnoprawnym właścicielem mieszkania.

Najważniejsze fakty

Mieszkanie można przekazać w darowiźnie, ale tylko w formie aktu notarialnego. Jest to rozwiązanie w pełni legalne i bezpieczne, pod warunkiem dopełnienia wszystkich wymogów formalnych. Dobrze sporządzona darowizna nie tylko przenosi własność, ale też może zabezpieczyć darczyńcę (np. poprzez ustanowienie służebności). Z kolei odpowiednie zgłoszenie do urzędu skarbowego pozwala uniknąć podatku, jeśli darowizna odbywa się w najbliższej rodzinie.