Co to jest umowa dożywocia i jak działa?

Jacek Markowski
25 stycznia 2025, godz. 08:05
Opinie (3)
Umowa dożywocia powinna gwarantować mieszkanie, ale też dodatkowe świadczenia. Warto dokładnie wpisać je do porozumienia. Umowa dożywocia powinna gwarantować mieszkanie, ale też dodatkowe świadczenia. Warto dokładnie wpisać je do porozumienia.

Umowa dożywocia to specyficzny rodzaj kontraktu, który pozwala właścicielowi nieruchomości na przekazanie jej własności w zamian za dożywotnie utrzymanie. Mechanizm ten jest szczególnie popularny wśród osób starszych, które chcą zabezpieczyć swoją przyszłość, zapewniając sobie opiekę oraz środki do życia.




Rozważasz podpisanie umowy dożywocia?

Umowa dożywocia opiera się na przepisach Kodeksu cywilnego (art. 908-916) i jest w Polsce legalna od wielu dekad. Co istotne, jej zawarcie wymaga formy aktu notarialnego, co zwiększa bezpieczeństwo zarówno dla zbywcy, jak i dla nabywcy nieruchomości.

Jak działa umowa dożywocia?



W ramach tej umowy właściciel nieruchomości ("dożywotnik") przekazuje prawo własności nieruchomości na rzecz innej osoby ("nabywcy") w zamian za dożywotnie świadczenia. Świadczenia te mogą obejmować zapewnienie mieszkania, wyżywienia, opieki, a także wypłatę comiesięcznej renty. Zakres świadczeń zależy od uzgodnień stron i powinien być precyzyjnie określony w umowie.

Przykładowo, senior może nadal mieszkać w przekazanej nieruchomości, mając gwarancję, że nabywca nie wypowie mu prawa do korzystania z lokalu. Jest to zabezpieczone m.in. poprzez zapis o służebności osobistej mieszkania, który stanowi kluczowy element tego rodzaju kontraktów.



Dla kogo jest umowa dożywocia?



Umowa dożywocia jest skierowana głównie do osób starszych, które nie mają bliskiej rodziny lub nie chcą obciążać jej swoją opieką. To rozwiązanie zapewnia seniorom stabilizację finansową i pomoc, jednocześnie uwalniając ich od obowiązku samodzielnego zarządzania nieruchomością.

Dane Ministerstwa Sprawiedliwości pokazują, że w 2023 roku zawarto około 14 tysięcy takich umów, z czego aż 99% było zawieranych między osobami prywatnymi, a tylko 1% z profesjonalnymi instytucjami. Ta dysproporcja wskazuje na rosnące zainteresowanie indywidualnymi kontraktami, ale również na potencjalne ryzyko związane z ich zawieraniem.

Najczęstsze pułapki w umowach o dożywocie



Jak alarmują eksperci, umowy dożywocia zawierane pomiędzy osobami prywatnymi często bywają niedopracowane, co może prowadzić do poważnych problemów. Małgorzata Rosińska, kierowniczka Działu Prawnego Funduszu Hipotecznego DOM, wskazuje na trzy najczęstsze pułapki, które mogą stanowić zagrożenie dla seniorów.

Pułapka 1: Nieprawidłowa wycena nieruchomości i zaniżone świadczenia



Wiele umów pomija rzetelną wycenę nieruchomości, co skutkuje zaniżeniem świadczeń pieniężnych lub innych zobowiązań.

- Przed podpisaniem umowy należy zlecić niezależną wycenę nieruchomości u rzeczoznawcy majątkowego. Warto też dopilnować, by wysokość świadczeń pieniężnych była wpisana do kontraktu w całości, wraz z dokładnym terminem kiedy pieniądze będą wypłacane w każdym miesiącu - radzi Małgorzata Rosińska.
Jeśli świadczeniodawca obiecuje dodatkowe usługi, takie jak zakupy, opieka czy pomoc, należy dokładnie określić ich zakres, częstotliwość oraz czas realizacji. Im bardziej precyzyjna umowa, tym mniejsze ryzyko konfliktów w przyszłości.

Pułapka 2: Brak wypłaty świadczeń pieniężnych



Częstym problemem jest niewywiązywanie się nabywcy z obowiązku wypłaty renty lub zapewnienia innych świadczeń. W takich sytuacjach senior może pozostać bez środków do życia.

- Najlepiej zawrzeć w umowie tzw. klauzulę trzech siódemek (art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego), która pozwala szybko egzekwować należności poprzez komornika - sugeruje Małgorzata Rosińska.
W przypadku problemów senior może złożyć pozew do sądu o rozwiązanie umowy (art. 913 § 2 Kodeksu cywilnego) lub wnioskować o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności, co umożliwi egzekucję świadczeń przez komornika.

Pułapka 3: Brak zapisu o służebności osobistej mieszkania



Służebność osobista mieszkania to kluczowy element, który zapewnia seniorowi możliwość dożywotniego zamieszkiwania w przekazanej nieruchomości.

- Jeżeli w umowie brakuje zapisu o służebności, nabywca może przejąć nieruchomość i pozbawić seniora prawa do zamieszkania. To bardzo trudna, wręcz dramatyczna sytuacja - ostrzega Małgorzata Rosińska.

Warto, aby zapis ten znalazł się w umowie, a także został wpisany do księgi wieczystej nieruchomości. Jeśli senior już zawarł umowę bez odpowiednich zabezpieczeń, powinien jak najszybciej podjąć działania prawne w celu renegocjacji warunków kontraktu.

Jak unikać problemów w umowach dożywocia?



Podstawą bezpiecznego zawarcia umowy dożywocia jest staranność w przygotowaniu dokumentów oraz konsultacja z prawnikiem lub notariuszem. Ważne jest, aby każda ze stron miała pełną świadomość swoich praw i obowiązków.

- Najlepiej zawierać tego typu kontrakty z profesjonalnymi instytucjami, które stosują odpowiednie zapisy w swoich umowach i działają zgodnie z normami etycznymi - podsumowuje Małgorzata Rosińska.
Seniorzy, którzy rozważają zawarcie umowy dożywocia, powinni pamiętać o dokładnym sprawdzeniu wszystkich zapisów, zabezpieczeniu swoich interesów oraz korzystaniu z usług doświadczonych ekspertów. Dzięki temu unikną potencjalnych pułapek i zyskają pewność, że ich przyszłość jest odpowiednio zabezpieczona.

Najważniejsze wskazówki na koniec



Jeśli zastanawiasz się nad zawarciem umowy dożywocia, pamiętaj o kilku kluczowych zasadach, które mogą uchronić Cię przed potencjalnymi problemami:

  1. Zawsze konsultuj treść umowy z prawnikiem lub notariuszem.
  2. Dopilnuj, aby wszystkie świadczenia były precyzyjnie opisane w umowie.
  3. Upewnij się, że wartość nieruchomości została prawidłowo oszacowana przez niezależnego rzeczoznawcę.
  4. Sprawdź, czy w umowie zawarto zapis o służebności osobistej mieszkania.
  5. Wprowadź klauzule, które umożliwią szybkie egzekwowanie świadczeń w razie problemów.
  6. Dokumentuj wszelkie płatności i realizację świadczeń.
  7. Rozważ współpracę z profesjonalnymi instytucjami, które działają zgodnie z normami etycznymi i prawnymi.


Te kroki pomogą Ci zapewnić bezpieczeństwo i uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości. Zawsze działaj ostrożnie i z odpowiednią wiedzą prawną!

Najczęściej zadawane pytania

Czym jest umowa dożywocia?
Umowa dożywocia to kontrakt, w którym właściciel nieruchomości przekazuje jej własność w zamian za dożywotnie utrzymanie, obejmujące mieszkanie, wyżywienie, opiekę i ewentualnie rentę.
Dla kogo jest przeznaczona umowa dożywocia?
Umowa dożywocia jest skierowana głównie do osób starszych, które chcą zabezpieczyć swoją przyszłość, zapewniając sobie opiekę i środki do życia.
Jakie kroki należy podjąć, aby uniknąć problemów z umową dożywocia?
Należy konsultować umowę z prawnikiem, precyzyjnie opisać świadczenia, prawidłowo oszacować wartość nieruchomości, wprowadzić odpowiednie klauzule i rozważyć współpracę z profesjonalnymi instytucjami.
Jakie są kluczowe elementy umowy dożywocia?
Kluczowe elementy to precyzyjne określenie świadczeń, prawidłowa wycena nieruchomości, zapis o służebności osobistej mieszkania oraz klauzule umożliwiające egzekwowanie świadczeń.
Jakie są najczęstsze pułapki w umowach dożywocia?
Najczęstsze pułapki to nieprawidłowa wycena nieruchomości, brak wypłaty świadczeń pieniężnych oraz brak zapisu o służebności osobistej mieszkania.
Jacek Markowski

Opinie (3)

Wszystkie opinie

  • Najgorsza jest odwrócona hipoteka.Kompletnie nieopłacalne dla właściciela,ale dla banku już tak.

    • 7 4

  • Opinia wyróżniona

    Umowa dożywocia wyłącza nieruchomość z masy spadkowej i zabezpiecza przed żądaniem zachowku (1)

    Przekładając to na język ludzki: ktoś ma dzieci z pierwszego małżeństwa, które nie trzymają kontaktu, ale nie robią jakiejś krzywdy. Nie ma więc możliwości ich wydziedziczenia. W takim przypadku podpisuje się na lepsze dzieci umowę dożywocia. W ten sposób mają nieruchomość, a po śmierci nikt ich nie nachodzi o kilkaset tysięcy złotych zachowku.
    Dlaczego nie darowizna? Bo wartość darowizny liczy się do zachowku jeszcze przez dziesięć lat.

    Dożywocie to praktycznie jedyna opcja na przekazanie majątku z jednoczesnym uwolnieniem obdarowanego przyszłą spłatą zachowku. Tego nie napisano, a to najciekawsza cecha tego typu umowy :)

    • 46 4

    • I to jest argument!

      Pozostaje tylko przekonać do zapłaty tych którzy są pewni że otrzymają to za darmo...
      Bo wypłaty muszą byc rzeczywiste by druga strona nie podniosła argumentu o zamierzonym odejściu prawa

      • 1 1

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.