Ile biorą fachowcy za położenie płytek w...
12 stycznia 2026
(16 opinii)
Mieszkanie w spadku: sprzedać czy wynająć? Ekspert wyjaśnia
18 grudnia 2025, godz. 21:15
Odziedziczenie mieszkania to dla wielu osób nie tylko emocjonalne przeżycie, ale też konkretna decyzja finansowa, która może mieć długofalowe konsekwencje. Sprzedaż oznacza szybki dostęp do gotówki i zamknięcie spraw spadkowych. Wynajem to z kolei potencjalnie stałe źródło dochodu, ale wymagające czasu, zaangażowania i umiejętnego zarządzania. Od czego zależy opłacalność każdej z tych opcji, tłumaczy Piotr Zdanowski, ekspert rynku najmu i właściciel ZdanInvest.
- Wynajem? Opłacalny w dużych miastach
- Sprzedaż przyspiesza podział
- Warto spisać umowę, nawet z rodziną
- Mieszkanie nie musi być nowe
- Pamiętaj o "efekcie białego płótna"
- Nie musisz remontować wszystkiego
Wynajem? Opłacalny w dużych miastach
W dużych miastach, takich jak Warszawa, wynajem często ma większy sens. W mniejszych miejscowościach sprzedaż i reinwestycja kapitału bywają rozwiązaniem bardziej opłacalnym. Szczególne trudności pojawiają się wtedy, gdy mieszkanie odziedziczyło kilka osób. Współwłasność wymaga zgody wszystkich spadkobierców, co w praktyce bywa źródłem konfliktów, zwłaszcza gdy różnią się potrzeby finansowe i podejście do zarządzania nieruchomością.
Sprzedaż przyspiesza podział
- Przy większej liczbie osób dziedziczących, sprzedaż mieszkania i podział uzyskanych środków jest często najprostszym i najmniej konfliktowym rozwiązaniem - wskazuje ekspert. - Gotówkę znacznie łatwiej podzielić niż wspólnie zarządzać nieruchomością, która wymaga decyzji dotyczących remontów, najmu czy bieżących kosztów.
Alternatywą dla sprzedaży jest dział spadku, w którym jedna osoba przejmuje mieszkanie, a pozostali otrzymują dopłatę. Możliwy jest także wspólny wynajem, jednak - jak podkreśla Zdanowski - wymaga to bardzo precyzyjnych ustaleń.
Udział w spadku po dziadkach - kto naprawdę ma prawo?
- W przypadku wynajmu konieczne jest określenie, kto ponosi koszty inwestycyjne, kto zajmuje się obsługą najemców oraz w jaki sposób dzielone są zyski - zaznacza.
Przy większej liczbie współwłaścicieli udział w dochodach może okazać się na tyle niewielki, że nie będzie adekwatny do wysiłku związanego z osiągnięciem zgody.
Warto spisać umowę, nawet z rodziną
Ekspert podkreśla, że wszystkie ustalenia powinny być spisane. Zarówno koszty, jak i zyski muszą być rozliczane proporcjonalnie do udziałów, co zwiększa przejrzystość i ogranicza ryzyko sporów.
Opłacalność wynajmu można ocenić stosunkowo prosto.
- Jeżeli rentowność wynajmu przekracza 3,5-4 proc. rocznie, wynajem ma ekonomiczne uzasadnienie - wskazuje Piotr Zdanowski.
Przy niższych wartościach lepszym rozwiązaniem może być sprzedaż i reinwestycja kapitału.
W Warszawie inwestorzy coraz częściej interesują się dzielnicami obrzeżnymi, zwłaszcza po zachodniej stronie miasta, oraz miejscowościami z tzw. obwarzanka. Duże aglomeracje nadal przyciągają ze względu na szybki proces wynajmu. W mniejszych miejscowościach czas poszukiwania najemcy bywa znacznie dłuższy.
Mieszkanie nie musi być nowe
Duży potencjał inwestycyjny mają nadal mieszkania z lat 60. i 80. Są tańsze w zakupie niż nowe lokale, a różnice w stawkach najmu pozostają niewielkie, co przekłada się na wyższe rentowności. Dodatkowym atutem jest ich funkcjonalny układ - więcej pokoi na mniejszym metrażu - oraz lokalizacja bliżej centrum.
- Należy jednak zwrócić uwagę na brak windy oraz stan techniczny budynku - zaznacza ekspert. - Mieszkanie na czwartym piętrze bez windy może być nawet o 15-20 proc. mniej warte i mniej atrakcyjne dla najemców - dodaje.
Pamiętaj o "efekcie białego płótna"
Istotna jest również termomodernizacja. Jeśli budynek nie został ocieplony, wysokie koszty ogrzewania mogą znacząco obniżyć realną opłacalność inwestycji.
Przy sprzedaży mieszkania kluczowe jest osiągnięcie tzw. efektu białego płótna. Chodzi o usunięcie zniszczonych elementów wyposażenia, opróżnienie lokalu i dokładne sprzątanie.
Nie musisz remontować wszystkiego
W przypadku wynajmu standard musi być wyższy, choć nie oznacza to konieczności generalnego remontu.
- Generalne remonty w większości przypadków nie są konieczne - podsumowuje Zdanowski. - Najważniejsze jest, aby mieszkanie było czyste, sprawne technicznie i gotowe do zamieszkania.
Ekspert zwraca uwagę, że pierwszym krokiem powinna być wymiana nieszczelnych okien, zwłaszcza w starszym budownictwie, co wpływa zarówno na komfort najemcy, jak i koszty eksploatacyjne. Kluczowa jest także łazienka - zaniedbany stan sanitarny skutecznie odstrasza lokatorów. Dopiero w dalszej kolejności warto zadbać o podstawowe wyposażenie kuchni, w tym sprawne AGD i funkcjonalne meble.
Najczęściej zadawane pytania
Co jest lepszym rozwiązaniem w przypadku kilku spadkobierców?
Często najprostszym i najmniej konfliktowym wyjściem jest sprzedaż mieszkania i podział środków, gdyż gotówkę łatwiej podzielić niż zarządzać wspólną nieruchomością.
Co należy zrobić z mieszkaniem przed sprzedażą?
Usunąć zniszczone elementy wyposażenia, dokładnie je posprzątać i opróżnić, pozostawiając aranżację przyszłemu nabywcy, aby uzyskać tzw. efekt białego płótna.
Czy wynajem wymaga przeprowadzenia generalnego remontu?
Nie, jednak mieszkanie musi być czyste, sprawne technicznie i gotowe do zamieszkania; często wystarczy wymienić nieszczelne okna i dopilnować stanu łazienki.
Dlaczego w małych miejscowościach sprzedaż może być lepszym wyborem?
W mniejszych miejscowościach czas poszukiwania najemcy jest dłuższy, a rynek najmu mniej dynamiczny, więc sprzedaż i reinwestycja mogą być korzystniejsze.
Jakie aspekty techniczne są istotne przy wynajmie i inwestycji w starsze mieszkania?
Należy zwrócić uwagę na sprawność okien, stan łazienki oraz ocieplenie budynku, gdyż wpływają na komfort, koszty eksploatacji i atrakcyjność oferty.
Jakie mieszkania mają dobry potencjał inwestycyjny?
Mieszkania z lat 60. i 80. mają wciąż dobry potencjał przez niższą cenę zakupu, korzystny układ i lokalizację, choć trzeba zwrócić uwagę na stan techniczny i brak windy.
Jakie są główne opcje zarządzania odziedziczonym mieszkaniem?
Można je sprzedać, co daje szybki dostęp do gotówki, lub wynajmować, co zapewnia długofalowy dochód, ale wymaga zaangażowania i zarządzania.
Kiedy opłaca się wynajmować odziedziczone mieszkanie?
Wynajem jest bardziej opłacalny w dużych miastach, gdzie łatwiej znaleźć najemców, a rentowność przekracza 3,5-4% rocznie.
O czym należy pamiętać przy wspólnym wynajmowaniu mieszkania z rodziną?
Warto spisać precyzyjną umowę określającą podział kosztów i zysków oraz zasady zarządzania, aby uniknąć konfliktów.
Jacek Markowski
Zobacz także
Kiedy nie trzeba odśnieżać chodnika przy...
12 stycznia 2026
(24 opinie)
Musiał sprzedać mieszkanie, by spłacić...
11 stycznia 2026
(21 opinii)
Opinie (6)
-
2025-12-19 01:50
Opinia wyróżniona
Wynajem
Nabyłem w drodze spadku trzy mieszkania w bloku. Zlokalizowane w Trójmieście. Wynajmuję wszystkie. Jest to całkiem dobry co miesieczny zastrzyk gotówki. Nie zamierzam ich sprzedawać. Jest to moje
zabezpieczenie, na wypadek różnych zdarzeń losowych.- 3 0
Wszystkie opinie
-
2025-12-18 22:38
Rzeczywiście - decyzja o sprzedaży lub najmie
zależy od adresu. Mniejsze ośrodki, bez przemysłu i miejsc zatrudnienia ryzykowne na wynajem
- 4 0
-
2025-12-18 23:00
Sprzedać, najlepiej młodym i taniej
Niech zamieszkają i robią dzieci, będzie w ten sposób na emeryturę dla nas
- 3 3
-
2025-12-19 01:50
Opinia wyróżniona
Wynajem
Nabyłem w drodze spadku trzy mieszkania w bloku. Zlokalizowane w Trójmieście. Wynajmuję wszystkie. Jest to całkiem dobry co miesieczny zastrzyk gotówki. Nie zamierzam ich sprzedawać. Jest to moje
zabezpieczenie, na wypadek różnych zdarzeń losowych.- 3 0
-
2025-12-19 09:00
Mozna oddac Caritasowi albo fundacji z zalozenia dobroczynnej jak prezydent Nawrocki.
- 3 4
-
2025-12-19 09:58
Jest lepsze rozwiązanie: jedno sprzedać, drugie wynajmować
Teść mojego brata tak ze swoją córką, a jego żoną zrobił. Mieszkający w segmencie w szeregowcu, w Warszawie. Ona mieszkanie po swej matce sprzedała, znajdujące się w wieżowcu z wielkiej płyty. A jej mieszkanie, prezent od ojca z czasów, gdy była jeszcze nastolatką (oczywiście pełnoletnią) za PRL, od 1990r. "puszczone na wynajem". To sprzedane było mniej atrakcyjne, dwupokojowe, a zachowane - jest trzypokojowe. Gościu musiał jej swoje własnościowe mieszkanie w bloku przepisać, bo za PRL nie wolno było mieć dwóch mieszkań (a może można było, tylko wtedy "szły" jakieś dodatkowe podatki?). Załatwił, że mu segment ukończono (na papierze) z 1,5 roku później, niż to było w rzeczywistości. Musiał odczekać, aż córka skończy '18-tkę'. Oboje seniorzy byli rozwiedzeni w latach 70-tych, to mimo, że facet kupił mieszkanie w bloku żonie, z którą się rozwodził, po dziesięcioleciach spadkobierczynią została jego córka. Ale wiadomo, że kasa poszła na wspólne gospodarstwo, w tym i mojego bratanka. I mojego brata także.
- 0 0
-
2025-12-19 22:44
Mam garsonierę 18 m po siostrze którą jej dałam w 82 roku wyposażona jest super pierniczycie w tych artykułach
Nie zgadzam się z takimi opiniami co wypisujecie rozumiesz ty operatorze nie zgadzam się
- 0 0
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.