Najemca - kto to? Prawa i obowiązki najemcy oraz wynajmującego

Najemca i wynajmujący są często myleni już na etapie dodawania ogłoszenia. Umowa może zostać zawarta na czas określony albo nieokreślony, a strony ustalają warunki, prawa oraz obowiązki. Umowa powinna powstawać w oparciu o przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, która obejmuje najważniejsze aspekty wzajemnych relacji.

• Kto to jest najemca?
• Najemca a wynajmujący
• Najemca mieszkania - prawa i obowiązki
• Obowiązki i prawa wynajmującego mieszkanie

Strony nie mogą ustalić zasad sprzecznych z ustawą w obszarze m.in. podnoszenia czynszu czy wypowiedzenia umowy. Większa swoboda obowiązuje w zakresie praw i obowiązków, które warto sprecyzować w umowie.

Kto to jest najemca?

Najemca, inaczej lokator to osoba wynajmująca nieruchomość od kogoś albo używająca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności, zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Prawo przewiduje również współdzielenie nieruchomości przez kilka osób. Współlokator to osoba, której przysługuje prawo do korzystania z lokalu wspólnie z innym najemcą.

Mieszkania dla studentów w Gdańsku 2022. Ile kosztuje wynajem mieszkania dla studenta?

Najemca a wynajmujący

Wynajmujący to właściciel albo inna osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający do korzystania z nieruchomości - pokoju, mieszkania, domu czy lokalu gospodarczego.

W praktyce pojęcia "najemca" i "wynajmujący" bywają mylnie rozumiane. Zanim zdecydujesz się na wynajem warto znać definicję terminów oraz obowiązki i prawa obu stron.

Najemca mieszkania - prawa i obowiązki

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ma kilka zapisów, które są niekorzystne dla najemcy. Jednym z nich jest zdefiniowanie obowiązków najemcy, szczególnie w obszarze naprawy oraz utrzymania nieruchomości.

Obowiązki najemcy

Do obowiązków najemcy należy utrzymywanie porządku w pomieszczeniach, dbanie i ochrona przed uszkodzeniami oraz dewastacją części wspólnych w nieruchomości, np. klatki schodowej czy otoczenia.

Obowiązki najemcy to również pokrycie kosztów naprawy i konserwacji, m.in.:

• mebli,
• okien i drzwi,
• podłóg, wykładzin czy posadzek,
• wyposażenia kuchni, np. zlewozmywak z baterią i syfonem,
• wyposażenia łazienki, np. wanny, umywalki, baterie,
• przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych.

Lokator ma obowiązek przywrócić lokal do stanu sprzed rozpoczęcia okresu wynajmu bazując na protokole określającym stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nieruchomości instalacji i urządzeń. Najemca musi również zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego.

Na co zwracać uwagę przy wynajmie mieszkania?

Prawa wynajmującego mieszkanie

Jeszcze przed podpisaniem umowy najemca ma prawo poznać wielkość kaucji oraz czynszu. Może również porównać stan faktyczny nieruchomości z informacjami przedstawionymi w ogłoszeniu.

Najemca nie może zostać poproszony o wyprowadzenie się z nieruchomości z dnia na dzień - obie strony obowiązują okresy wypowiedzenia i zasady określone w umowie. Prawo pozwala jednak najemcy rozwiązać umowę bez zachowania terminów, jeżeli lokal posiadał w chwili wydania zniszczenia uniemożliwiające mieszkanie albo naprawy nie zostały zrealizowane przez wynajmującego. Najemca może również m.in. zawrzeć umowy na Internet czy telewizję.

Obowiązki i prawa wynajmującego mieszkanie

Jeżeli wynajmujący nie wywiązuje się z obowiązków, najemca może dochodzić praw na drodze sądowej.

Obowiązki wynajmującego mieszkanie:

• dbanie o stan nieruchomości, utrzymanie porządku oraz czystości pomieszczeń, ale również budynków do wspólnego użytku mieszkańców, w tym otoczenia;
• zapewnienie sprawnego działania instalacji oraz urządzeń związanych z wodą, paliwem gazowym i ciekłym, ciepłem oraz energią elektryczną;
• naprawy obejmujące pomieszczenia i urządzenia, przywrócenie stanu sprzed uszkodzeń - koszty pokrywa najemca jeżeli uszkodzenia powstały z jego winy;
• wymiana i naprawa instalacji wodociągowej, gazowej i ciepłej wody, instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej - bez obciążenia najemcy;
• wymiana i naprawa elementów wyposażenia technicznego bez obciążenia najemcy, np. podłóg, tynków czy pieców grzewczych.

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania. Jak napisać i na co zwrócić uwagę?

Prawa wynajmującego mieszkanie

Przed podpisaniem umowy wynajmujący może ustanowić kaucję w wysokości nieprzekraczającej wartości dwunastu stawek czynszu za nieruchomość. Może również podnieść czynsz w trakcie trwania umowy - musi jednak poinformować najemcę z wyprzedzeniem i wziąć pod uwagę możliwość rozwiązania umowy.

Wynajmujący może wymagać przywrócenia stanu lokalu sprzed okresu wynajmu - nie tylko pod względem uszkodzeń, ale również dodatków i zmian we wnętrzu. Ma również prawo wymagać od najemcy przestrzegania ogólnych zasad społecznych w miejscu, gdzie znajduje się lokal.