Od czego zacząć budowę domu?

Od czego zacząć budowę domu? To nie tylko wybór materiałów i projektu, ale przede wszystkim szereg decyzji, które trzeba podjąć na samym początku. Im lepiej przemyślisz cały proces na początku, tym mniejsze ryzyko niepowodzeń i przedłużającej się budowy.

• 1. Analiza potrzeb i możliwości finansowych
• 2. Wybór i zakup działki budowalnej
• 3. Projekt domu
• 4. Pozwolenie na budowę i inne formalności
• 5. Wybór ekipy i kierownika budowy

1. Analiza potrzeb i możliwości finansowych

Budowę domu zacznij od analizy własnych potrzeb i możliwości finansowych. Zastanów się, jak ma wyglądać nie tylko dom, ale również teren w pobliżu. Przemyśl, czy szczerze zależy ci na budynku, który powstanie od zera. Na rynku znajdziesz wiele domów na sprzedaż, które mogą spełniać określone potrzeby bez konieczności przechodzenia przez cały proces budowy.

Księga wieczysta - co to? Jak sprawdzić księgę wieczystą?

Odpowiedz na kilka podstawowych pytań:

• W jakiej okolicy chcesz zbudować dom?
• Jakie możliwości oferuje konkretna lokalizacja? Czy obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, czy potrzebujesz decyzji o warunkach zabudowy?
• Ile pokoi potrzebujesz? Jakie pomieszczenia dodatkowe? Jaki styl architektoniczny preferujesz?
• Jakim budżetem dysponujesz? Czy rozważasz możliwości kredytowania?

Analiza potrzeb i możliwości finansowych pozwoli ci spojrzeć na proces z szerokiej perspektywy. Rozważ również inne opcje jak zakup domu z rynku wtórnego albo pierwotnego. Wybór gotowej nieruchomości to duże ułatwienie.

2. Wybór i zakup działki budowalnej

Zanim podejmiesz decyzję, zweryfikuj kwestie prawne oraz techniczne.

Co sprawdzić przed zakupem działki?

• zapisy w księdze wieczystej - sprawdź, czy stan zapisów zgadza się ze stanem rzeczywistym. Posiadając numer możesz zrobić to drogą elektroniczną w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych;
• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - dokument znajdziesz w gminie, do której przynależy działka. Możesz sprawdzić szczegółowe informacje na temat możliwości zabudowy, np. powierzchnię, formę architektoniczną czy dopuszczalną lokalizację na działce;
• przeznaczenie sąsiadujących działek - analizując miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zwróć uwagę również na przeznaczenie sąsiadujących gruntów. Unikniesz sytuacji, kiedy w okolicy pojawi się działalność gospodarcza o obniżającym komfort życia profilu;
• drogę dojazdową do działki - sprawdź, do kogo należy droga dojazdowa do twojej działki. Pozwoli ci to uniknąć problemów związanych z odśnieżaniem albo remontem;
• uzbrojenie działki - mapa zasadnicza nieruchomości pozwoli ci poznać informacje o zaopatrzeniu działki w media;
• historię działki - dowiedz się więcej o poprzednim przeznaczeniu działki pozwoli ci to wykluczyć, że na miejscu znajdowało się np. wysypisko śmieci czy cmentarz.

Jeżeli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, musisz liczyć się z koniecznością wystąpienia o decyzję o warunkach zabudowy.

Przekształcenie działki rolnej na budowlaną. Ile kosztuje i jak przeprowadzić?

Możesz zastanowić się nad zakupem działki rolnej i przekształceniem na budowlaną. Pamiętaj jednak, że proces wymaga czasu i pieniędzy.

3. Projekt domu

Do wyboru masz gotowy albo indywidualny projekt domu. Podejmij decyzję, uwzględniając cechy i parametry działki.

W przypadku trudnych warunków konieczna okaże się współpraca z architektem. Indywidualna usługa pozwala na maksymalne wykorzystanie dostępnej powierzchni i stworzenie funkcjonalnych wnętrz. Proces projektowania jest bardziej skomplikowany, zwłaszcza dla osób, które nie mają doświadczenia w budownictwie. Wymaga podejmowania konkretnych decyzji.

Dom pasywny - co to? Czy dom pasywny się opłaca?

Gotowy projekt wiąże się z większą wygodą, a często również szybszym rozpoczęciem prac. Choć wiele firm oferuje możliwość wprowadzenia zmian w gotowych projektach, możliwości są zazwyczaj ograniczone przez konstrukcję budynku.

4. Pozwolenie na budowę i inne formalności

Pierwszy krok to uzyskanie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy.

Następnie zacznij przygotowywać kolejne załączniki wymagane do otrzymania pozwolenia na budowę, m.in. projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany czy oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Pozwolenie na budowę wydaje starosta albo prezydent miasta na prawach powiatu. W niektórych przypadkach wniosek należy złożyć do urzędu wojewódzkiego. W 2021 roku uruchomiono również możliwość składania wniosków online przez portal e-Budownictwo. Wnioskujący na decyzję o pozwoleniu na budowę czeka maksymalnie 65 dni od dnia złożenia wniosku.

Kto wydaje pozwolenia na budowę?

W niektórych przypadkach nie musisz ubiegać się o pozwolenie na budowę, ale możesz działać na podstawie zgłoszenia, np. wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m kw., których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. Zanim rozpoczniesz budowę, odbierz z urzędu ostemplowany dziennik budowy i uzupełnij go.

Na koniec musisz dokonać zgłoszenia rozpoczęcia budowy, uwzględniając m.in. zaświadczenie o uprawnieniach kierownika budowy.

Pamiętaj, że w niektórych przypadkach możesz potrzebować także innych dokumentów.

Dom bez pozwolenia 2024 - zmiany, metraż, formalności

5. Wybór ekipy i kierownika budowy

Wybór ekipy i kierownika budowy odbywa się przed rozpoczęciem prac. Warto poświęcić trochę czasu na dokładne sprawdzenie różnych ofert, aby mieć pewność, że wybierasz najlepszą opcję. Zwróć uwagę na m.in. opinie, doświadczenie i zrealizowane prace.