Najem okazjonalny - co to jest i jak podpisać umowę?

Najem okazjonalny cieszy się dużą popularnością szczególnie z perspektyw właścicieli. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego pozwala na większą ochronę i bezpieczeństwo. Z drugiej strony wynajmujący musi wziąć pod uwagę ryzyko związane z trudnościami w znalezieniu
najemcy na dłuższy okres. Nie każdy jest w stanie zrezygnować z korzyści płynących z tradycyjnej umowy.

• Najem okazjonalny - co to jest?
• Najem okazjonalny - zalety i wady
• Umowa najmu okazjonalnego - co powinna zawierać?
• Umowa najmu okazjonalnego - notariusz
• Umowa najmu okazjonalnego notariusz - kto płaci?
• Kiedy umowa najmu okazjonalnego jest nieważna?
• Jak zgłosić najem okazjonalny do urzędu skarbowego?

Najem okazjonalny - co to jest?

Najem okazjonalny to rodzaj umowy zawieranej na krótki okres, zazwyczaj kilku dni lub tygodni. W przeciwieństwie do typowego najmu, który zwykle dotyczy umowy na kilka miesięcy albo nawet lat, najem okazjonalny jest przeznaczony dla osób szukających lokalu np. na czas urlopu, wyjazdu służbowego czy innej specjalnej okazji.

Najem okazjonalny dotyczy przede wszystkim wynajmu mieszkań, apartamentów, domów wczasowych, ale także innych nieruchomości, takich jak parkingi, hale magazynowe czy lokale użytkowe.

Wynajem mieszkania uchodźcom. Jak to zrobić bezpiecznie?

Najem okazjonalny - zalety i wady

Najem okazjonalny jest chętnie wybierany przez właścicieli ze względu na większe bezpieczeństwo niż tradycyjna forma. Główną zaletą jest szybsza procedura eksmisyjna. Inna korzyść dotyczy możliwości podnoszenia czynszu z większą elastycznością. Umowa wymaga jednak dopełnienia formalności - ich brak może prowadzić do nieważności albo przekształcenia w tradycyjną formę.

Najem okazjonalny - zalety

• elastyczność - umowa pozwala na wynajem nieruchomości tylko na krótki okres, np. na specjalne okazje, takie jak wakacje, wesela, konferencje czy inne wydarzenia, bez konieczności zobowiązania się na dłuższy czas;
• możliwość eksmisji lokatora - umowa pozwala na szybszy proces eksmisji lokatora, nie ma obowiązku związanego z lokalem zastępczym czy przeczekania okresów ochronnych;
• wyższe zyski - wynajem w ramach najmu okazjonalnego to dla wynajmującego możliwość większych zarobków.

Najem okazjonalny - wady

• problemy ze znalezieniem najemców - część najemców nie chce wiązać się w ramach najmu okazjonalnego z uwagi na brak ochrony i regulacji konkretnych zagadnień związanych z bezpieczeństwem i komfortem wynajmu;
• konieczność szukania nowych najemców - decydując się na wynajem krótkoterminowy właściciel musi systematycznie szukać nowych osób na kolejne okresy.

Umowa najmu okazjonalnego - co powinna zawierać?

Umowa najmu okazjonalnego reguluje okres najmu, wynagrodzenie oraz zasady korzystania z nieruchomości. Należy do umów krótkoterminowych, ale może być przedłużona na kolejny okres po uzgodnieniu między wynajmującym a najemcą.

Zgodnie z przepisami Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r.o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy o zmianie Kodeksu cywilnego umowa najmu może zostać zawarta jedynie w przypadku lokalu mieszkaniowego, a właścicielem jest osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej w obszarze wynajmowania lokali. Chociaż w praktyce umowę zawiera się na krótki okres, zgodnie z ustawą może zostać zawarta nawet na maksymalnie 10 lat.

Pytanie do prawnika. Bezpieczna umowa najmu

Umowa najmu okazjonalnego powinna zawierać:

• datę i miejsce zawarcia umowy,
• dane stron - właściciel nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali,
• przedmiot najmu - opis stanu lokalu, wyposażenie mieszkania,
• czas trwania umowy - maksymalnie 10 lat,
• warunki wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego,
• wysokość czynszu i inne opłaty.

Oprócz podstawowych informacji w umowie najmu okazjonalnego powinny znaleźć się również załączniki takie jak:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu,
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
• oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.

Umowa najmu okazjonalnego - notariusz

Notariusz nie sporządza umowy najmu okazjonalnego. O ważności świadczy wyłącznie zachowanie formy pisemnej. Notariusz przygotowuje jednak jeden z aktów prawnych dołączanych do umowy, tzn. oświadczenie najemcy, w którym poddał się egzekucji i zobowiązał do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy. Do notariusza można również zgłosić się z prośbą o notarialne poświadczenie oświadczenia właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu wskazanego przez najemcę jako lokal, w którym będzie on mógł zamieszkać, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.

Pytanie do prawnika. Najem mieszkania obcokrajowcom

Umowa najmu okazjonalnego notariusz - kto płaci?

Zazwyczaj przyjmuje się, że konieczne opłaty notarialne reguluje właściciel lokalu. W praktyce dotyczy to oświadczenia najemcy, w którym poddaje się on egzekucji oraz zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego. Za akt notarialny w tym przypadku trzeba zapłacić 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę w danym roku.

Druga opłata dotyczy notarialnego poświadczenia trzeciego załącznika, czyli oświadczenia właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu wskazanego przez najemcę jako lokal, w którym będzie on mógł zamieszkać. Poświadczenie notarialne nie jest jednak obowiązkowe.

Strony mogą umówić się, że pokrywają koszty związane z umową najmu okazjonalnego u notariusza np. po połowie.

Kiedy umowa najmu okazjonalnego jest nieważna?

Umowa najmu okazjonalnego jest nieważna, jeżeli nie została zawarta w formie pisemnej.

W przepisach brakuje jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, kiedy umowa najmu okazjonalnego jest nieważna jeżeli nie zostały dostarczone wskazane załączniki. W tym przypadku rozstrzygnięciem zazwyczaj zajmuje się sąd. W niektórych przypadkach umowa może zostać uznana jako tradycyjna umowa najmu.

Kolejna kwestia związana z ważnością umowy dotyczy zgłoszenia do urzędu skarbowego.

Jak zgłosić najem okazjonalny do urzędu skarbowego?

Wynajmujący powinien zgłosić umowę najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Zgłoszenie należy wnieść do urzędu właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela.