"Służebność osobista? Są lepsze rozwiązania"

Wracamy do tematu służebności osobistej. W ostatnim artykule opisaliśmy wady i zalety tego rozwiązania. Teraz oddajemy głos czytelniczce Trojmiasto.pl, pani Agnieszce, która opowiada jak w praktyce może wyglądać służebność osobista.

• Służebność osobista: co to takiego?
• Jak działa służebność osobista?
• Czytelniczka Trojmiasto.pl: służebność osobista w praktyce
• Służebność osobista jak gra komputerowa
• Służebność osobista wygasa? Tylko teoretycznie
• Płacę podatki, a nie mogę mieszkać

Służebność osobista: co to takiego?

Przypomnijmy: 15 marca 2025 roku opublikowaliśmy artykuł na temat służebności osobistej.

Służebność osobista to ograniczone prawo rzeczowe, które pozwala określonej osobie na korzystanie z nieruchomości należącej do kogoś innego. Jest regulowana przez Kodeks cywilny (art. 296-305) i może przyjmować różne formy, np. prawo do zamieszkiwania w domu lub korzystania z jego części.

Służebność osobista jest zawsze przypisana do konkretnej osoby - nie można jej sprzedać, przekazać ani odziedziczyć. Co istotne, wygasa wraz ze śmiercią osoby uprawnionej.

Ogłoszenia.trojmiasto.pl – nieruchomości na sprzedaż

3 199 000 zł

Gdynia Dąbrowa

Dom wolnostojący

6 pokoi 230 m²

1 149 000 zł

Gdańsk Śródmieście

Mieszkanie

2 pokoje 35 m²

1 181 208 zł

Gdańsk Przymorze Wielkie

Mieszkanie

2 pokoje 41 m²

Jak działa służebność osobista?

1. Ustanowienie służebności

Służebność osobista najczęściej powstaje w wyniku:

• Umowy notarialnej - strony mogą dobrowolnie ustalić zasady służebności.
• Darowizny z zastrzeżeniem służebności - np. rodzice przekazują dom dzieciom, ale zachowują prawo do dożywotniego zamieszkiwania.
• Orzeczenia sądu - jeśli zachodzi taka potrzeba, np. w sporach rodzinnych.

Ustanowienie służebności powinno być wpisane do księgi wieczystej, aby było skuteczne wobec osób trzecich.

2. Zakres uprawnień

Służebność osobista może obejmować różne formy korzystania z nieruchomości:

• Prawo do zamieszkania - najczęstsza forma, w której uprawniony może dożywotnio mieszkać w nieruchomości.
• Prawo do korzystania z części nieruchomości - np. możliwość używania jednego z pokoi w domu.
• Prawo do pobierania pożytków - np. użytkowanie sadu czy ogrodu na cudzym gruncie.

Droga konieczna - co to jest, jak działa i kiedy można ją ustanowić?

3. Obowiązki właściciela i osoby uprawnionej

• Osoba uprawniona do służebności ma prawo do korzystania z nieruchomości zgodnie z ustaleniami, ale musi dbać o jej stan i nie może jej niszczyć.
• Właściciel nieruchomości ma obowiązek umożliwić korzystanie ze służebności, ale nadal pozostaje właścicielem i może np. sprzedać nieruchomość (służebność nadal obowiązuje).

Czytelniczka Trojmiasto.pl: służebność osobista w praktyce

Po publikacji tego artykułu, odezwała się do nas Czytelniczka Trojmiasto.pl, pani Agnieszka. I podzieliła się uwagami, jak wygląda służebność osobista w praktyce. Oto jej spostrzeżenia:

W opiniach pod artykułem pojawiły się komentarze, że niektóre osoby nie polecają tego rozwiązania. Też do nich należę.

Pan Jacek opisał "modelowo" jak wygląda ta tematyka, natomiast życie pisze tyle scenariuszy, które burzą model i sprawiają, że to rozwiązanie osobom "obdarowanym" może niszczyć życie. Ja radziłabym wszystkim zainteresowanym przekazywaniem swojego majątku aby - o ile mają najbliższą rodzinę mogącą dziedziczyć - nie robili nic z majątkiem. Rodzina spokojnie podzieli się spadkiem. Naprawdę dadzą radę, a i Wam będącym na tamtym świecie powinno być to już obojętne. Ostatecznie można napisać testament.

Kto dziedziczy majątek, gdy nie masz testamentu? Możesz się zdziwić

Służebność osobista jak gra komputerowa

W moim przypadku, a żyję od 6 lat ze służebnością, przypomina to parszywą grę komputerową.

• Level 1 to moment, gdy rodzice zapisują dom/mieszkanie na dziecko/wnuka i ustanawiają służebność.
• Level 2, gdy jeden z rodziców umiera, a drugi rozpoczyna nowe życie, w którym bardzo potrzebuje majątku, jaki wcześniej oddał.
• Level 3 to pozostały przy życiu rodzic zamieszkuje z nowym mężem/żoną.
• Level 4 - drugi (ostatni) z rodziców umiera, a nowa żona/mąż po 5-minutowej żałobie sprowadza sobie kolejnego partnera!

Służebność osobista wygasa? Tylko teoretycznie

Teoretycznie służebność wygasa z chwilą śmierci uprawnionych do służebności, ale jeśli ci pozostawili po sobie partnerów w tym mieszkaniu, to trzeba ich eksmitować. Co nie jest łatwym procesem, bo Gmina musi znaleźć lokal zastępczy itd.

W moim przypadku level 4 skomplikował fakt, że moja mama - będąc wiele lat wdową - zapisała na mnie rodzinny dom, gdy była już po ślubie z drugim mężem. Razem zażyczyli sobie korzystania z całego domu (czyli z mojej części po ojcu też) aż do śmierci i zapewniali, że warunki im się nie pogorszą w razie śmierci któregokolwiek z nich.

Podpisałam nie widząc zagrożenia - w końcu moja mama chciała mi coś dać... Po trzech latach od zapisu mama zmarła, a niby ojczym po 5-minutowej żałobie sprowadził nową żonkę. Jemu wolno - nie mogę się nie zgodzić. Mogę sprzedać dom - w teorii, bo w praktyce musiałabym znaleźć osobę niespełna rozumu, która chciałaby kupić nieruchomość, w której nie można mieszkać.

Płacę podatki, a nie mogę mieszkać

Dawno się wyprowadziłam, tylko że ta nieruchomość jest dla mnie kosztem i mam tam pod dachem dwójkę obcych mi ludzi. Płacę podatek i robię niezbędne remonty, a to stary budynek więc stale jest coś do zrobienia. Taka skarbonka, z której mogę nigdy w życiu nie skorzystać, bo starsze pokolenie spokojnie setki dożywa.

Level 5 z eksmisją może kiedyś się pojawić, albo tej czy kolejnej żony mojego tzw. ojczyma. Niewykluczone, że do pomocy staruszkowie dobiorą sobie któreś z dzieci czy wnucząt Pani lub Pana. Będzie więcej osób do eksmisji.

Myślę nad tym aby zadłużyć się pod hipotekę tego domu i nie spłacać rat, aby to komornik zlicytował. Tylko banki, wbrew pozorom, nie takie skore do licytacji. Może kiedyś po prostu zniknę, tylko zadbać muszę aby najbliższym w spadku nie zostawić tego zobowiązania.