Umowa deweloperska - zobowiązania, koszty i wymagania. Nowa ustawa deweloperska 2022

Umowa deweloperska to umowa w formie aktu prawnego chroniąca nie tylko interesy nabywcy, ale również inwestora. Deweloper zobowiązuje się do wybudowania oraz sprzedaży nieruchomości, a kupujący do zapłaty określonej ceny. Co powinna zawierać umowa deweloperska? Na co zwrócić uwagę? Jakie zmiany wprowadza nowelizacja ustawy deweloperskiej 2022?

• Ustawa deweloperska 2022 - zmiany dla kupujących nieruchomość
• Umowa deweloperska - co to jest?
• Umowa deweloperska a kredyt
• Umowa deweloperska - co powinna zawierać?
• Umowa deweloperska - na co zwrócić uwagę?
• Odstąpienie od umowy deweloperskiej
• Koszty umowy deweloperskiej

Umowa deweloperska to jeden z najważniejszych dokumentów podczas zakupu nieruchomości. Reguluje wymagania dotyczące mieszkania albo domu, który ma powstać. Zabezpiecza również terminy rozpoczęcia oraz zakończenia inwestycji. Do czego zobowiązuje umowa deweloperska? Jakie zmiany w przepisach wprowadza nowa ustawa deweloperska 2022?

Ustawa deweloperska 2022 - zmiany dla kupujących nieruchomość

Ustawa deweloperska zawiera warunki transakcji i umów pomiędzy nabywcami a deweloperami. Określa zasady zabezpieczające kupujących nieruchomości na rynku pierwotnym. Reguluje przepisy dotyczące m.in. ochrony środków oraz dokonywanych wpłat. Nabywca przekazuje pieniądze na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony przez bank, a instytucja finansowa wypłaca środki deweloperom zgodnie z przyjętymi założeniami. Ustawa deweloperska zabezpiecza interesy nabywcy m.in. na wypadek upadłości dewelopera. Zobowiązuje również do udokumentowania terminu granicznego przeniesienia praw własności.

Od 1 lipca 2022 r. wchodzą w życie nowe przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jakie zmiany wprowadza nowa ustawa deweloperska 2022?

Czytaj też: Jak się mieszka w Gdańsku?

Nowelizacja ustawy deweloperskiej reguluje:

• umowy rezerwacyjne - ustalono wysokość opłaty rezerwacyjnej, która może wynieść maksymalnie 1 proc. ceny nieruchomości. Jeżeli strony podpiszą umowę deweloperską, kwota trafi na rachunek i zostanie doliczona do ceny mieszkania;
• wady istotne oraz nieistotne - nabywca może odstąpić od umowy, jeżeli deweloper uznał wady istotne w protokole odbioru, a następnie ich nie usunął. Inwestor nie uznał wady? Kupujący może wystąpić o opinię do rzeczoznawcy budowlanego. W przypadku wad nieistotnych deweloper ma obowiązek usunąć je w trzech szansach, inaczej nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera;
• powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego - deweloperzy zobowiązani będą do odprowadzania składek od wpłat klientów. DFG wypłaci środki w przypadku m.in. upadłości dewelopera, upadłości banku czy nieprzeniesienia przez dewelopera prawa własności w określonym terminie.

Ustawa deweloperska 2022 reguluje również zabezpieczenie przed wpisaniem do hipoteki - klient otrzymuje potwierdzenie czystej hipoteki mieszkania, jeżeli deweloper korzystał z kredytowania na inwestycję. Wprowadza również większy nadzór nad wypłatą środków przez bank. Harmonogram wypłat został powiązany z harmonogramem budowy.

Pytanie do prawnika. Umowa rezerwacyjna przy zakupie mieszkania

Umowa deweloperska - co to jest?

Co to jest umowa deweloperska? Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego definiuje umowę deweloperską jako dokument, na podstawie którego deweloper zobowiązuje się do wybudowania nieruchomości oraz przeniesienia na nabywcę prawa własności. Nabywca zobowiązuje się do przekazania określonej kwoty pieniężnej.

Sprawdź całą ustawę deweloperską 2022

Umowa deweloperska a kredyt

Chcesz sfinansować zakup kredytem hipotecznym? Umowa deweloperska to dokument niezbędny do otrzymania środków. Bank zyskuje potwierdzenie, że transakcja dojdzie do skutku. Niektóre banki wymagają umowy deweloperskiej dopiero po przyznaniu pozytywnej decyzji kredytowej. Rozwiązanie korzystne z punktu widzenia nabywców ogranicza ryzyko związane z koniecznością pokrycia kar niewywiązania się ze zobowiązania. Umowa deweloperska a kredyt to zagadnienia, które należy rozpatrzyć jeszcze przed podpisaniem wszystkich deklaracji. Zanim zdecydujesz się na zakup nieruchomości, dowiedz się więcej o dostępnych formach kredytowania.

Umowa deweloperska - co powinna zawierać?

Zgodnie z ustawą umowa deweloperska powinna zawierać:

• strony, miejsca i daty podpisania umowy;
• cenę nabycia prawa do własności lokalu;
• informacje o nieruchomości - informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości,
• określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny;
• określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
• określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
• termin przeniesienia na nabywcę prawa własności;
• wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę;
• informacje dotyczące - mieszkaniowego rachunku powierniczego, gwarancji bankowej, gwarancji ubezpieczeniowej;
• numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał, oraz informację, czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
• termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego
• określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz warunków zwrotu środków pieniężnych;
• określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
• wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
• oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią;
• termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
• informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje,
• informację o braku zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;
• zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Pytanie do prawnika. Umowa rezerwacyjna czy przedwstępna?

Umowa deweloperska - na co zwrócić uwagę?

Podpisujesz umowę deweloperską? Na co zwrócić uwagę?

Sprawdź, czy dokument zawiera wszystkie elementy wymagane przez prawo. Brak informacji może sprawić, że umowa będzie nieważna. Chociaż dokument kontroluje notariusz, warto również samodzielnie zweryfikować zawartość pod kątem niekorzystnych zapisów.

Czytaj też: Gdańsk-Przymorze. Czy warto kupić mieszkanie?

Jak bezpiecznie podpisać umowę z deweloperem? Zwróć uwagę na kary umowne. Brak informacji o wymiarze kary dla dewelopera za niedotrzymanie terminów nie jest wymagany prawnie - może jednak sprawić trudność w dochodzeniu roszczeń.



Od lipca 2022 r. deweloper zobowiązany jest przedstawić potwierdzenie, że bank nie obciąża hipoteką nieruchomości przy zachowaniu określonych przez strony warunków. Zweryfikuj, czy deweloper przygotował wymagane dokumenty.

Zwróć również uwagę na sposób pomiaru powierzchni. Rzeczywista powierzchnia nieruchomości różni się od wpisanej w umowę ze względu na obecną technologię. Sprawdź margines błędu określony przez dewelopera i sposób pomiaru.

Zweryfikuj również zgodność informacji w prospekcie informacyjnym. Zmiany muszą zostać jednoznacznie oznaczone w umowie. Brak zgodności między dokumentami stanowi podstawę do odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Czy można odstąpić od umowy deweloperskiej? Ustawa przewiduje sytuacje, w których nabywca może zerwać obowiązującą umowę.

Mieszkanie od dewelopera. Opóźnienia w oddaniu nieruchomości

Odstąpienie od umowy deweloperskiej może nastąpić, jeżeli:

• umowa deweloperska nie zawiera elementów przedstawionych w art. 22;
• informacje zawarte w umowie nie są zgodne z informacjami w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach;
• deweloper nie dostarczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;
• informacje w prospekcie, na podstawie którego zawarto umowę, nie są zgodne ze stanem faktycznym i prawnym;
• prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy;
• deweloper nie przeniósł prawa własności na nabywcę w określonym terminie.

Czy można odstąpić od umowy deweloperskiej w innych przypadkach? Zgodnie z przepisami, które wejdą w życie od lipca 2022 r., nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej, jeżeli deweloper nie wywiąże się ze zobowiązania usunięcia wad istotnych, które uznał w protokole. Odstąpienie od umowy deweloperskiej może nastąpić również, jeżeli bank albo inny wierzyciel nie wyda zgody na bezobciążeniowe przeniesienie własności nieruchomości.

Koszty umowy deweloperskiej

Kto pokrywa koszt umowy deweloperskiej? Ile wynosi koszt umowy deweloperskiej u notariusza?

Na ostateczny koszt umowy deweloperskiej składa się kilka elementów:

• taksa notarialna - wynosi połowę stawki maksymalnej ustalonej przez przepisy, a stawkę określa się na podstawie ceny nieruchomości, np. jeżeli cena mieszkania mieści się w przedziale 60 tys. - 1 mln zł koszt taksy notarialnej wynosi - 1 010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 tys. zł, maksymalna taksa wyniesie ok. 2 - 5 tys. zł., a połowa ok. 1 - 2,5 tys. zł.
• wypisy aktu notarialnego - cztery egzemplarze to koszt rzędu ok. 500 zł
• opłata sądowa - 150 zł
• podatek VAT - podatek od taksy notarialnej oraz opłaty za wypisy wynosi 23 proc.

Kto pokrywa koszt umowy deweloperskiej? Przepisy regulują, że połowę kosztów umowy deweloperskiej pokrywa nabywca, a połowę deweloper.