Dom bez pozwolenia na budowę. Co można budować bez pozwolenia? Jakie zmiany w 2023 r.?

Klaudia Cichocka
8 listopada 2022 (artykuł sprzed 1 roku) 

W 2022 r. dom bez pozwolenia na budowę może mieć maksymalnie 70 m2 powierzchni. Powstające nieruchomości muszą być przeznaczone wyłącznie do mieszkania albo rekreacji oraz spełniać kilka innych warunków. Rząd zapowiedział kolejne zmiany w prawie budowlanym, które mają wejść w życie już w 2023 r.







Jaki dom można wybudować bez pozwolenia?



3 stycznia 2022 r. weszły w życie przepisy umożliwiające budowę domu bez pozwolenia na mocy Ustawy z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dom bez pozwolenia na budowę do 70 m2:

  • jednorodzinny, wolnostojący,
  • zbudowany do własnych celów mieszkaniowych,
  • ma nie więcej niż dwie kondygnacje,
  • w całości mieści się na działce lub działkach, na których został zaprojektowany.

Oprócz domu bez pozwolenia na budowę może powstać także budynek rekreacyjny o powierzchni do 70 m2. Nieruchomość może być wyłącznie parterowa, a rozpiętość elementów konstrukcyjnych ma wynieść do 6 m, a wysięg wsporników do 2 m.

Jeden dom bez pozwolenia w celu rekreacyjnym może powstać na każde 500 m2 działki.

Ile trzeba czekać na pozwolenie na budowę?



Dom bez pozwolenia na budowę - korzyści dla inwestorów



Przepisy zakładają, że nie musisz ustanawiać kierownika oraz prowadzić dziennika budowy. Możesz zdecydować się na współpracę, ale również samodzielnie przejąć odpowiedzialność za kierowanie budową.

Największą korzyścią jest skrócenie czasu potrzebnego na wszystkie formalności. Dom bez pozwolenia na budowę wiąże się z koniecznością złożenia kompletu dokumentów, m.in. zgłoszenia. Organ administracji architektoniczno-budowlanej nie ma możliwości zgłoszenia sprzeciwu wobec dokumentów inwestora, który może zacząć pracę bez czekania na odpowiedź z urzędu.

Osoby, które zdecydują się na budowę domu bez pozwolenia 70 m2 mogą liczyć na szybszą decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu gminy - czas trwania procedury wynosi nawet 21 dni.



Dom bez pozwolenia na budowę - kto może wybudować?



Dom bez pozwolenia na budowę może wybudować każda osoba, która zdecyduje się na nieruchomość nastawioną na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych albo rekreacyjnych, ale także osoba, która posiada tzw. tytuł prawny.

Jakie dokumenty do budowy domu bez pozwolenia są wymagane?



Decydując się na dom bez pozwolenia o metrażu do 70 m2 przygotuj:

  • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
  • projekt zagospodarowania działki lub terenu,
  • projekt architektoniczno-budowlany,
  • plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu od gminy.


Kredyt hipoteczny dla pary. Przed czy po ślubie?



Do dokumentów należy również dołączyć:

  • oświadczenie potwierdzające, że dom powstaje dla własnych potrzeb mieszkaniowych,
  • oświadczenie, że przejmujesz odpowiedzialność za kierowanie budową, jeśli nie zatrudnisz kierownika budowy,
  • oświadczenie potwierdzające założenie kompletu dokumentów.

Wzór oświadczenia dostępny jest na stronie e-budownictwo.gunb.gov.pl.

Dokumenty należy złożyć do starosty lub prezydenta miasta - pocztą, osobiście albo online.

Kolejny krok to zgłoszenie daty rozpoczęcia budowy do powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego.

Dom bez pozwolenia do 70 m2 - co po ukończeniu budowy?



Po ukończeniu budowy również należy zawiadomić powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego. Dodatkowo należy załączyć dokumenty takie same jak w przypadku budowy domu na podstawie pozwolenia.

Jeżeli nie powołano kierownika budowy masz obowiązek dołączyć oświadczenie o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych, w sposób zgodny z przepisami, a także oświadczenie o zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym oraz przepisami techniczno-budowlanymi.

Dom bez pozwolenia do 70 m2 musi również zostać objęty geodezyjną inwentaryzacją powykonawczą. W domu możesz zamieszkać, jeżeli inspektorat nie wniesie sprzeciwu, w ciągu 14 dni.

Pytanie do prawnika. Odbiór mieszkania przed uzyskaniem pozwolenia



Dom bez pozwolenia 70 m2 - projekty



Na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego dostępne są projekty architektoniczno-budowlane przygotowane przez architektów w ramach konkursu. 38 projektów domów bez pozwolenia 70 m2 wyróżnia się wysokimi walorami funkcjonalnymi, ekologicznymi, oszczędnymi oraz estetycznymi.

Projekt domu. Indywidualny czy gotowy?



Lista projektów dostępna jest na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego.

Domy bez pozwolenia w 2023 r. - planowane zmiany



Budowa domów bez pozwolenia od 2023 r. ma stać się jeszcze prostsza. Od nowego roku rząd planuje likwidację pozwolenia na budowę domów jednorodzinnych o każdej powierzchni. Budynki będą mogły mieć nie więcej niż dwie kondygnacje. Podczas budowy domu bez pozwolenia powyżej 70 m2 ma być wymagana obecność kierownika budowy, który weźmie odpowiedzialność za proces. W planach jest wyłączenie możliwości zgłaszania sprzeciwu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej. Uproszenie formalności pozwoli inwestorom oszczędzić nawet kilka miesięcy.

Rząd ma zamiar wdrożyć także Bazę Projektów Budowlanych zawierającą projekty oraz ich elementy przygotowane w wersji cyfrowej.