Jak wynająć mieszkanie? Wynajmowanie mieszkania krok po kroku

Wynajmowanie mieszkania to szansa na wysokie zyski, ale również powód do nieprzespanych nocy dla wielu właścicieli. Niewypłacalni, głośni, niszczący meble... niektórzy lokatorzy potrafią negatywnie zaskoczyć. Problemy w trakcie wynajmu wiążą się nie tylko ze stratą pieniędzy, ale również długotrwałym stresem. Jak wynająć mieszkanie, żeby uniknąć nieprzyjemnych sytuacji?

• Wynajem mieszkania - porady dla wynajmującego
• 1. Weryfikacja najemcy
• 2. Umowa najmu mieszkania
• 3. Kaucja za mieszkanie
• 4. Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania
• 5. Podatek od wynajmu
• 6. Wypowiedzenie umowy najmu

Niepewna sytuacja gospodarcza sprawia, że coraz mniej osób decyduje się na zakup własnego mieszkania. Według danych przedstawionych przez Biuro Informacji Kredytowej w czerwcu br. napłynęło o 59,7 proc. mniej wniosków o kredyt niż w czerwcu 2021 roku. Wynajmujący nie muszą martwić się o popyt na wynajem mieszkań, ale równocześnie niezbędna jest większa ostrożność.

Wynajem mieszkania - porady dla wynajmującego

Jak zabezpieczyć się wynajmując mieszkanie? Pierwszy krok to sprawdzenie kandydata na najemcę. Często wystarczy krótka rozmowa, żeby zorientować się, czy osoba będzie dobrym lokatorem. Ważne elementy wzajemnych relacji to umowa najmu oraz protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania. Warto również zwrócić uwagę na okres wypowiedzenia, kaucję oraz wysokość podatku od wynajmu mieszkania.

1. Weryfikacja najemcy

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? Zacznij od weryfikacji potencjalnego najemcy. Podstawa to dowód tożsamości. Przy podpisywaniu umowy najmu osoba zainteresowana musi podać imię i nazwisko oraz numer PESEL.

Etap weryfikacji najemy zaczyna się jednak dużo wcześniej niż podczas podpisywania umowy najmu. Pierwsze spotkanie pozwala poznać osobę i uzyskać najważniejsze informacje. Pamiętaj, że pytania nie mogą być zbyt prywatne. Warto obserwować mowę ciała. Kilka mało zauważalnych zachowań może zdradzić, że osoba kłamie, np. ukrywanie dłoni, krzyżowanie stóp w kostkach, opuszczona głowa czy nadmierne unikanie kontaktu wzrokowego.

Jak wynająć mieszkanie? - podstawowe pytania do przyszłego najemcy:

• powód szukania mieszkania - najczęściej usłyszysz o zmianach życiowych - wyprowadzce z domu rodzinnego, zmianie miejsca pracy czy powiększającej się rodzinie;
• źródło dochodu - w Polsce pytanie o zarobki wciąż wzbudza wiele emocji, możesz jednak bez obaw zapytać o miejsce pracy czy stanowisko - pozwoli ci to oszacować, czy miesięczne wynagrodzenie wystarczy na pokrycie kosztów wynajmu;
• ilość osób w mieszkaniu - nie zawsze jest to oczywiste. Zapytaj rozmówcę o to, czy planuje mieszkać w pojedynkę - może okazać się, że szuka lokum również dla partnera, dziecka czy innego członka rodziny albo znajomego;
• papierosy - warto wiedzieć, czy osoba pali papierosy i jeszcze przed podpisaniem umowy ustalić zasady;
• zmiany w mieszkaniu - po obejrzeniu pomieszczeń zapytaj, czy rozmówca planuje wnieść własne meble i elementy wyposażenia. Informacje pozwolą zaplanować ewentualne zmiany i znaleźć miejsce na dotychczasowe meble;
• czas wynajmu - dowiedz się, od kiedy i na jak długo osoba planuje wynajem mieszkania - czy terminy pokrywają się w twoimi oczekiwaniami.

Kilka podstawowych pytań pozwoli zdobyć najważniejsze informacje i ocenić kandydata. Pamiętaj, żeby zwracać uwagę również na mowę ciała.

Pokój do wynajęcia w Gdyni - ile kosztuje i gdzie szukać?

2. Umowa najmu mieszkania

Jak wynająć mieszkanie? Umowa najmu to podstawa - zawiera informacje o stronach umowy, przedmiocie oraz warunkach.

Umowa najmu mieszkania - podstawowe elementy:

• dane stron - imię i nazwisko, numer PESEL, seria i numer dowodu osobistego,
• informacje o lokalu - adres, powierzchnia, stan, wyposażenie,
• czas trwania umowy,
• wysokość opłat,
• sposób zapłaty,
• warunki wypowiedzenia,
• prawa i obowiązki najemcy oraz wynajmującego.

Umowa powinna powstawać w oparciu o przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, która obejmuje najważniejsze aspekty wzajemnych relacji.

Podatek od wynajmu mieszkania 2022. Ile wynosi podatek od wynajmu mieszkania?

Podczas wynajmowania mieszkania w treści umowy warto zawrzeć wszystkie aspekty ważne dla obu stron.

Umowa najmu mieszkania może zawierać:

• dane pozostałych lokatorów,
• informacje o kaucji,
• informacje o sposobie opłat za media,
• informacje o korzystaniu z części wspólnych w budynku,
• informacje o korzystaniu z piwnicy,
• informacje o remontach i zmianach w mieszkaniu.

Jak bezpiecznie wynająć komuś mieszkanie? Dobra umowa najmu zabezpiecza interesy obu stron. Największe bezpieczeństwo zapewnia umowa najmu okazjonalnego potwierdzona przez notariusza i zarejestrowana w urzędzie skarbowym. W ramach dokumentu najemca musi wskazać rezerwowy adres, pod który wyprowadzi się jeżeli dojdzie do egzekucji.

3. Kaucja za mieszkanie

Kaucja za mieszkanie zabezpiecza właściciela na wypadek szkód czy awarii powstałych z winy najemcy albo w przypadku nieuregulowania zobowiązań.

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego wysokość kaucji nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Wysoka kaucja odstrasza jednak potencjalnych nabywców. Dobrą praktyką jest pobieranie równowartości miesięcznego czynszu.

Po zakończeniu okresu wynajmowania mieszkania właściciel ma miesiąc na zwrócenie kaucji, jeżeli najemca wywiązał się z warunków umowy.

Mieszkania dla studentów w Gdańsku 2022. Ile kosztuje wynajem mieszkania dla studenta?

4. Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? Protokół zdawczo-odbiorczy powstaje w dniu przekazania lokalu. Dokument podsumowuje wyposażenie mieszkania - wskazuje na cechy, ilość czy stan. Chroni obie strony - najemca uniknie ewentualnych oskarżeń, np. o zniszczenie sprzętu czy mebli. Właściciel może łatwo zauważyć potencjalne ubytki. Warto wykazać się precyzją podczas przygotowywania protokołu, a nawet zrobić zdjęcia, które zostaną dołączone do umowy jako załącznik.

W protokole mogą znaleźć się także informacje o stanach liczników w dniu przekazania, przekazanych kluczach czy urządzeniach, np. pilocie do bramy garażowej.

5. Podatek od wynajmu

Jaki podatek od wynajmu mieszkania? Wysokość podatku zależy od sposobu rozliczenia. Osoby prywatne mogą skorzystać z rozliczania na zasadach ogólnych, który wynosi 17 proc. pod warunkiem, że dochody nie przekraczają 120 tys. zł - sposób obowiązuje jednak tylko do końca 2022 roku. Od 1 stycznia 2023 roku każda osoba prywatna będzie musiała rozliczyć się w formie ryczałtu (dotychczas dobrowolne) - 8,5 proc. jeżeli przychody mieszczą się w granicy 100 tys. zł albo 12,5 proc. jeżeli są wyższe.

Więcej możliwości mają osoby prowadzące działalność gospodarczą - 19 proc. podatek liniowy, 17 proc. albo 32 proc na zasadach ogólnych, 8,5 proc. albo 12,5 proc. wg ryczałtu.

6. Wypowiedzenie umowy najmu

Umowa najmu przestaje obowiązywać po określonym czasie, na który została zawarta albo po okresie wypowiedzenia. Strony decydują się również rozwiązać zobowiązanie na mocy porozumienia. W niektórych przypadkach możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym.

Możesz rozwiązać umowę w trybie natychmiastowym, gdy:

• najemca użytkuje lokal niezgodnie z przeznaczeniem zawartym w umowie (art. 667 K.C.),
• najemca znacząco zaniedbuje mieszkanie lub dom, narażając lokal na uszkodzenia albo stratę (art. 667 K.C.),
• najemca zalega z opłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności (Art. 672 K.C.),
• najemca bez zgody właściciela wynajmuje, podnajmuje albo bezpłatnie użycza lokal lub jego część osobom trzecim.