Przekształcenie działki rolnej na budowlaną. Ile kosztuje i jak przeprowadzić?

Przekształcenie działki rolnej na budowlaną to proces wymagający przestrzegania określonych procedur i przepisów prawa. Chociaż może być czasochłonny i wymagający pozwala spełnić marzenia o własnym domu czy innym budynku na określonym terenie. Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną? Na jakie koszty odrolnienia działki trzeba się przygotować? O jakich procedurach nie można zapomnieć?

• Działka rolna a budowlana - różnice
• Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną?
• Odrolnienie działki - wyłączenie działki z produkcji rolnej
• Ile kosztuje przekształcenie działki rolnej na budowlaną?

Działka rolna a budowlana - różnice

Działka budowlana i rolna różnią się od siebie przede wszystkim przeznaczeniem oraz zasadami użytkowania.

Działka budowlana jest przeznaczona do zabudowy konkretnymi obiektami, takimi jak domy, biura, magazyny, hale produkcyjne czy obiekty użyteczności publicznej. Z kolei działkę rolną można wykorzystać do prowadzenia działalności rolniczej, uprawiania ziemi lub hodowli zwierząt.

W przypadku działki budowlanej istnieją określone zasady zagospodarowania terenu. Pierwszy dokument, który należy uwzględnić to akt prawa miejscowego, czyli Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, a jeżeli nie został wydany - decyzję o warunkach zabudowy. Dokumenty określają m.in. rodzaje budynków, jakie mogą powstać, wskazują ich konkretne parametry czy maksymalne zagospodarowanie działki.

Dom bez pozwolenia na budowę. Co można budować bez pozwolenia? Jakie zmiany w 2023 r.?

Natomiast działki rolne zazwyczaj nie mają określonych zasad zabudowy ani konkretnych wymogów dotyczących zagospodarowania. Podlegają odrębnym przepisom prawa rolnego, które określają możliwy zakres prac rolniczych czy wskazują, jakie uprawy można na nich prowadzić.

Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną?

Przekształcenie działki rolniczej na budowlaną wymaga przeprowadzenia procedury zmiany przeznaczenia gruntów.

Przekształcenie działki rolnej na budowlaną można podzielić na dwa etapy:

1. zmiana przeznaczenia terenu przez modyfikację w MPZP albo wydanie decyzji o warunkach zabudowy,
2. wyłączenie działki z produkcji rolnej.

Pierwszy krok to wizyta w Urzędzie Miasta albo Gminy i sprawdzenie, czy działka jest objęta MPZP albo decyzją o warunkach zabudowy. Jeżeli działka jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego należy rozpocząć procedurę modyfikacji w dokumencie. Podstawa to wniosek skierowany do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Należy również załączyć komplet dokumentów m.in. wyrys z aktualnej mapy ewidencyjnej. Najlepiej upewnić się w konkretnym urzędzie, jakie dokumenty są potrzebne. Przepisy nie określają, ile czasu organy mają na udzielenie odpowiedzi.

Jak sprawdzić numer księgi wieczystej?

Jeżeli rada gminy albo miasta zdecydowała o przyjęciu uchwały dotyczącej przystąpienia do zmiany planu miejscowego rozpoczyna się procedura, która może potrwać od kilku do kilkunastu miesięcy. W tym czasie odbywa się m.in. opracowanie projektu planu miejscowego wraz z rozpoznaniem zgłoszonych wniosków.

Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną w sytuacji, kiedy nie ustalono MPZP? W tym przypadku niezbędna jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dokument wydaje wójt pod warunkiem, że w trakcie postępowania przyjęta zostanie zgodność lokalizacji z polityką przestrzenną gminy.

Decyzja o warunkach zabudowy zostaje wydana, kiedy działka spełnia następujące wymagania:

• graniczy z minimum jedną działką z dostępem do tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań związanych z nowym budownictwem w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu,
• ma dostęp do drogi publicznej,
• uzbrojenie działki jest wystarczające dla budynku (planowane albo obecne),
• nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęta zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym,
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Jeśli decyzja o warunkach zabudowy zostanie pozytywnie rozpatrzona, należy złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany.

Odrolnienie działki - wyłączenie działki z produkcji rolnej

Drugi etap odrolnienia działki dotyczy złożenia wniosku o wyłączenie działki z produkcji rolnej. Dokument należy złożyć w odpowiednim starostwie. Niezbędny jest również komplet pozostałych dokumentów, m.in. projekt zagospodarowania działki lub terenu czy wypis i wyrys z MPZP. Należy upewnić się w urzędzie, jakie konkretnie dokumenty będą potrzebne. W decyzji urząd wskaże grunty, które podlegają wyłączeniu. W decyzji może nałożyć obowiązek zdjęcia próchniczej warstwy gleby z wyłączonego gruntu oraz odpowiedniego wykorzystania.

Grunty, które wymagają decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji to m.in. użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczone do klas I, II, III, IIIa, IIIb oraz użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego, a także inne wskazane przez ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Jak spisać umowę kupna działki ogrodowej?

Ile kosztuje przekształcenie działki rolnej na budowlaną?

Koszt odrolnienia działki może być wysoki. Wyłączenie gruntów z produkcji wiąże się z koniecznością wniesienia jednorazowej opłaty za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji. Wysokość opłaty oblicza się proporcjonalnie do powierzchni wyłączanych z produkcji gruntów rolnych i ich klasy.

Ile kosztuje przekształcenie działki rolnej na budowlaną? Jednorazowa należność wynosi przykładowo:

w odniesieniu do gleb pochodzenia mineralnego i organicznego

• klasy I - 437 175 zł za 1 ha
• klasy II - 378 885 zł za 1 ha
• klasy IIIa - 320 595 zł za 1 ha
• klasy IIIb - 262 305 za 1 ha

w odniesieniu do gleb pochodzenia organicznego

• klasy IVa - 204 015 zł za 1 ha
• klasy IVb - 145 725 zł za 1 ha
• klasy V - 116 580 zł za 1 ha
• klasy VI - 87 435 zł za 1 ha

Poza tym wymagane są opłaty roczne wynoszące 10% należności za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji - obowiązują przez 10 lat. Do kosztów odrolnienia działki należy również doliczyć opłaty administracyjne, np. opłata uzyskana za wypis i wyrys z MPZP wynosząca od kilkudziesięciu do kilkuset złotych w zależności od liczby stron czy opłata za decyzję o warunkach zabudowy wynosząca 598 zł.