Zniesienie współwłasności. Czy można sprzedać współwłasność bez zgody współwłaściciela?

Zniesienie współwłasności może dotyczyć m.in. domu, mieszkania czy innej nieruchomości. Przepisy Kodeksu cywilnego określają sposoby i warunki związane z procedurą przeprowadzoną na drodze sądowej. Strony mogą jednak dojść do porozumienia na własnych zasadach. Czy można sprzedać współwłasność bez zgody współwłaściciela? Kiedy możliwe jest zniesienie współwłasności?

• Na czym polega współwłasność?
• Czy można sprzedać współwłasność bez zgody współwłaściciela?
• Zniesienie współwłasności
• Zniesienie współwłasności nieruchomości
• Zniesienie współwłasności przy braku zgody - czy sąd może zmusić do zniesienia współwłasności?
• Kiedy zniesienie współwłasności jest niemożliwe?
• Co lepsze darowizna czy zniesienie współwłasności?
• Kto ponosi koszty zniesienia współwłasności?
• Nieodpłatne zniesienie współwłasności

Na czym polega współwłasność?

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego współwłasność to własność tej samej rzeczy, która przysługuje niepodzielnie kilku osobom.

Wyróżnia się dwa rodzaje współwłasności:

• współwłasność w częściach ułamkowych - zasady regulują przepisy Kodeksu cywilnego,
• współwłasność łączna - zasady regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika.

Współwłasność może dotyczyć zarówno nieruchomości, jak i ruchomości. Najczęściej występuje współwłasność w częściach ułamkowych, w której udziały współwłaścicieli są określone ułamkami, np. 1/2, 1/3, 3/4.

Czy można sprzedać współwłasność bez zgody współwłaściciela?

Zgodnie z art. 198 każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Zniesienie współwłasności

Zniesienie współwłasności przysługuje każdemu ze współwłaścicieli. Art. 210 § 1. wskazuje, że uprawnienie może zostać wyłączone przez czynność prawną, ale na czas nie dłuższy niż lat pięć. W ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć - przedłużenie można ponowić.

Współwłaściciele mogą żądać zniesienia współwłasności przez podział rzeczy wspólnej jeżeli podział nie będzie sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, a także jeżeli nie pociągnie za sobą istotnych zmian rzeczy lub znacznego zmniejszenia wartości.

Zasiedzenie. Kiedy zasiedzenie jest niemożliwe?

Zniesienie współwłasności nieruchomości

Zniesienie współwłasności nieruchomości odbywa się na dwa sposoby:

• polubownie - strony ustalają sposób i warunki zniesienia własności nieruchomości,
• na drodze sądowej - strony podporządkowują się orzeczeniu sądu.

Współwłaściciele mogą zawrzeć umowę o zniesieniu współwłasności, która określi sposób i warunki. Umowa powinna zostać sporządzona w formie aktu notarialnego.

Zniesienie współwłasności przy braku zgody - czy sąd może zmusić do zniesienia współwłasności?

Sprawa zniesienia współwłasności przy braku zgody zazwyczaj trafia na drogę sądową. Przepisy wskazują, że w przypadku zniesienia współwłasności następującego na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi (art. 212 § 1. KC)

Podatek od darowizny. Ile wynosi podatek od darowizny?

Jeżeli rzecz nie daje się podzielić może zostać przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów (art. 212 § 2. KC)

Sąd ustala:

• termin i sposób zapłaty ustalonych dopłat albo spłaty,
• wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia.

Jeżeli sąd zdecyduje o rozłożeniu kwoty na raty terminy ich spłaty nie mogą łącznie przekraczać łącznie 10 lat. W niektórych przypadkach sąd może zdecydować się na odroczenie terminu zapłaty rat już wymagalnych na wniosek dłużnika.

Użytkowanie wieczyste. Jak przebiega przekształcenie użytkowania wieczystego we własność?

W sytuacji, gdy zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego przez podział byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, sąd przyzna to gospodarstwo temu współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy współwłaściciele.

Przy braku zgodności wśród współwłaścicieli decyzją sądu gospodarstwo może trafić do:

• tego, który je prowadzi lub stale w nim pracuje, w sytuacji gdy interes społeczno-gospodarczy nie przemawia za wyborem innego współwłaściciela,
• tego, który daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia jeżeli warunki spełnia kilku współwłaścicieli albo żaden sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich.

Sąd może również zarządzić sprzedaż gospodarstwa na wniosek współwłaścicieli albo niewyrażenia zgody przez żadnego ze współwłaścicieli na przyznanie mu gospodarstwa.

Kiedy zniesienie współwłasności jest niemożliwe?

Zniesienie współwłasności jest niemożliwe w przypadku części wspólnych nieruchomości wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej, np. działki gruntu, klatki schodowej, dachu.

Co lepsze darowizna czy zniesienie współwłasności?

Nie ma prostej odpowiedzi na pytanie, co jest lepsze: darowizna czy zniesienie współwłasności. Wybór odpowiedniego rozwiązania zależy od konkretnych okoliczności i woli stron. Należy wziąć pod uwagę przede wszystkim cel, wartość, koszty, związki osobiste czy plany.

Darowizna od rodziców. Jak zgłosić darowiznę od rodziców?

Wybór odpowiedniego rozwiązania powinien być dostosowany do konkretnych potrzeb i sytuacji współwłaścicieli. W razie wątpliwości co do wyboru odpowiedniej opcji, warto skonsultować się z prawnikiem.

Kto ponosi koszty zniesienia współwłasności?

Sąd decyduje, kto ponosi koszty zniesienia współwłasności. Zazwyczaj każda strona biorąca udział w postępowaniu ponosi koszty związane ze swym udziałem w sprawie. Stały koszt to opłata wynosząca 1000 złotych pobierana od wniosku o zniesienie współwłasności.

Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, pobiera się opłatę stałą w kwocie 300 złotych. Poza tym pod uwagę należy wziąć wynagrodzenia pełnomocników oraz ewentualne opinie biegłych.

Umowa dzierżawy gruntu. Po jakim czasie dzierżawa przechodzi na własność?

W przypadku nieruchomości i porozumienia między stronami zniesienie współwłasności odbywa się u notariusza, który przygotowuje akt notarialny. Wysokość stawki taksy notarialnej ustalana jest w ramach Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości.

Nieodpłatne zniesienie współwłasności

Nieodpłatne zniesienie współwłasności wymaga porozumienia między stronami. Porozumienie obejmuje zgodę w kwestii sposobu zniesienia współwłasności. Umowa powinna zostać zawarta u notariusza. Wciąż jednak niezbędne jest opłacenie m.in. taksy notarialnej.